中原佳兆业东莞石龙地产项目市场研究及定位思考90PPT.pptxVIP

佳兆业·石龙项目 市场研究及定位思考;第一部分市场分析;800年文化古镇 广东四大名镇之一 中国举重之乡;石龙;惠 州;解读：人口总量巨大但外来人口低比例之谜;;石龙主要房地产项目概况;石龙市场特征分析——关于客户;石龙市场特征分析——关于发展商;石龙市场特征分析——关于户型;石龙市场特征分析——关于价格;石龙市场特征分析——关于商业;石龙市场特征分析——关于政策;项目分析;地理位置： 本项目位于石龙新区龙升路与龙城路交汇处，被龙城路分割为两个地块。 经济指标： 项目占地122亩，其中R2－3地块面积87.9亩，地块R4－2面积35.1亩。总建面约35万平米。;项目四至;项目周边配套;项目SWOT分析;第二部分 项目定位及产品规划建议;客户定位;项目客户比例构成;本地客户;本地客户特征;白领;白领客户特征;周边镇区客户;缘起,800年; 古玩街的林老板问我想买什么古董；我说买一点石龙的历史。他说没有点历史，一个小镇不可能有古玩街的。 那个褪色的陶，我说是六七十年代的吧；林老板嘿嘿一笑，那是新石器末期的彩陶，这把红木的椅子，也比我爷爷的爷爷年岁大。这就是朴实而幽默石龙生意人。我被石龙的历史撞了一下腰。 林老板的店铺像一个时光隧道，上至清砖瓦当 , 下到各色红木家具 , 石龙及周边近千年的历史 ,尽在一小店中。林老板的货多被港台商人甚至日本人看中。 石龙看着新石器时期的彩陶，抚摸着明清时代桌椅，谁更了解石龙文脉所在呢？; 跨世纪的竹器铺子，还是这么鲜活的原生态。铺子里的师傅，还是像从前一样躲闪着镜头。街角邻宅的墙面，祈求过路君子，帮小小夜郎安睡的纸符，走出这老街，是再也看不到，听不懂的事物吧？ 狗儿恬静的睡姿，衬出了石龙老街的静谧。停在一边的机车，又能让我们随时感应到疾速。石龙就是这样的生态么？静若处子，动若脱兔？人生随时可以放下，生活又时刻准备开始？洗衣的村妇，会接二连三来到村口。 在我们看来，这里的活水，流淌的便是石龙的血脉，石龙在这里，他们在这里。或许他们的老公或者女儿，已经走进了新石龙，可大家的根始终还在这里滋润。 ; 石龙黄家山原小学 的学生告诉我，欧仙寺是拜仙的地方。水磨的青砖，水泥顶 的西洋式平房 ，典型的中西建筑的合璧。中式为体，西式为顶，不知是今人的有意之作，还是古人的无意之合。 石龙的远见，石龙的包容，由此可见。对石龙越了解，越发现石龙的渊源。 到林氏宗祠 的踏访，使我更赞叹石龙居住文化的深邃。我一直称赞上海香梅花园“七星伴月”的规划理念，也相信他们宣称的首创。 当林氏宗祠 门前的大婶告诉我，大堂地下几年前发现有七个大沙缸，叫七星伴月。建筑上的“天人合一”竟在石龙被埋藏了700 多年。是石龙人对家族兴旺的祈愿？还是“脚下有星辰”的超然人生？;我怎么也无法想象和糖柚皮 、云吞面一样出名的是举重冠军之乡。; 石龙是凭借什么吸引日本京瓷光学、柯尼卡、美能达、京瓷美达、三协精机、拓普康、利富高、TKR、山阳稻田，台湾的唯冠科技，国内的北大方正等一批国内外知名的高新技术企业的，是政策？是文化？ 看着各厂区的规划和厂房建设的质量水平，并不象为一时的政策所吸引，似乎都有扎根百年的神态。全镇年产照相机240万台（其中数码相机20万台）、电脑整机180万台、数码复印机75万台、数码激光打印??180万台。面对石龙的GDP可以超过内地的一个地级市的事实也不必惊诧。这是古老文化和高新技术碰撞的结果。;东江沿岸楼盘的生长速度比村里的竹笋快多了，这会是石龙人理想居所和精神家园么？; 带着这样的问题，我们在地块周围转了又转。 地块的明显劣势是没有江景资源，直接面对的问题拿什么与江景楼盘竞争？ 市场产品同质化严重，我们以什么样的开发思路和起点亮相石龙？ 石龙这个岭南四大古镇的深渊的居住文化没有一家开发商随手拾起。 市场上的产品仅仅满足了消费者的改变居住环境需求，石龙人的自豪感、归依感以及外乡人对石龙的认同，都没有得到充分的满足。 打造新石龙的居住坐标和精神家园是我们应该承担起的责任。;用石龙人的精神符码与现代中式简约建筑、东方居住文化，寻求与石龙人精神深处的共鸣。;当800年悠长文化遇到现代科技，也许，这就是石龙的文脉所在！; 我们将产品风格和生活方式作概念定位： 35万㎡现代东方文化社区 新石龙居住坐标 ; 在规划概念上，我们用“天人合一”来统领产品，我们用“现代手法”演绎“传统文化”的特色概念 这是一个35万方的中式生活的现代版本这是