上海主角尾盘的推广策略.pptxVIP

上海主角3.0版本深度破冰行动ICEBREAKINGREVIEW回顾WHAT上海主角已经做了哪些？我们在报纸、地产杂志看到了这些：我们还看到了这些：还有这些：CONCLUSION结论：回顾前期推广时，上海主角在传统媒体上发动了强大的攻势，成功树立了杰出的高端写字楼形象！但是在对外信息沟通中，出现了这样几种情况：有概念，有创意，但是缺少直接卖点。有卖点，有销售力，但是缺少概念的进一步吸引。都说到了，但是仅仅登在地产杂志上。进入尾盘销售，项目期待突破与快速去化，上海主角又当从何入手？QUESTION提出问题WHERE推广至今，上海主角身在何处？NOW现状：一、去化情况尚可，但叫座不叫好，市场影响力尚有欠缺二、概念前卫，但缺乏统领，无法给人以深刻的第一印象三、有来访量，但较难推动成交那么，进入尾盘期的上海主角，又将面临哪些因素的影响？VARIABLE变量：１、项目高区、整层的销售，带来总价的提升２、总价的提升，引发客户群体的质量的升级３、成交推动困难，在客源的开拓上需要更精准化４、下半年，楼市进一步收缩，带来政策面上的变化CONSTANT恒量：高区产品对品质的提升——部分楼层的大露台，高区的良好视野SOLVE 解决问题PART I　市场面MARKETONE　大市与政策二三线城市被列入限购范围，标志着楼市调控近一步收紧：1、住宅因限购令受到影响的同时，商办地产有了蓬勃发展的机会。2、加息影响，增加了购买成本。下半年客户投资意向增加，但部分实力较弱的客户将被淘汰。TWO　竞品考虑到本项目的高端商办属性、5.55米层高的稀缺性、单价、总价，在市场上竞品面相对狭窄。主要有以下几个：高端竞品：SOHO东海广场　　中信广场主力竞品：海外滩中心　　瀛通绿地大厦　　上海绿地中心（区域同一开发商）潜在竞品：中山万博广场　　亚洲大厦　　白金湾广场SOHO东海广场1、办公楼已售完。2、最后均价：65000元/平方米（客户提供价格为10万/平方米，可能为二手房源）3、卖点：内环内、静安寺、双轨交、甲级写字楼4、物业费30.00元/平方米·月中信广场 1、虹口四川北路859号2、内环内，四川北路 3、东宝兴路站(三号线）、海伦路站(四号线，十号线)、虹口足球场站(三号线，八号线)4、甲级写字楼 5、物业费36.00元/平方米·月 海外滩中心 1、卢湾滨江CBD写字楼海外滩中心最后2套尾房在售，面积约200平米，报价48000元/平米。2、卢湾龙华东路886号（靠近日晖东路）内环内3、甲级4、绿地集团出品5、物业费：27.00元/平方米·月6、地铁4号线鲁班路站或大木桥路站、146路、572区间、隧道二线、572路、41路、933路瀛通绿地大厦1、瀛通绿地大厦写字楼在售，最小单元面积210平米，整层面积约2025平米，主要以整层出售为主，起价53000元/平米。2、卢湾开平路88号（日晖东路555号）内环内3、甲级4、绿地集团出品5、物业费：25.00元/平方米·月 6、地铁4号线大木桥路站上海绿地中心1、目前在售的两幢写字楼部分整层面积约2047平方米，均价64000元/平方米;。2、单套房源130-170平方米。3、甲级4、内环内5、27.00元/平方米·月 6、轨道交通7号线及12号线7、徐汇东安路、中山南二路 中山万博广场1、在售，报价45000元/平米，2、单元可售面积170-350平米，3、目前项目主推整层出售，标准层面积约1671.43㎡。4、长宁凯旋路1580号（淮海西路680号） 内环内5、28.00元/平方米·月 6、轨道交通3、4、10号线虹桥路站地铁上盖、公共交通：公交113、73、527等多条线路亚洲大厦 1、黄浦九江路663-669号（紧邻南京路步行街）（人民广场板块）2、可租可售：参考租金4.5元/平米·天起；可整层出售，整层面积约860平米，现仅剩14、15两层，14层报价56000元/平米，15层报价57000元/平米。 3、内环、人民广场、三轨交、交通枢纽4、甲级写字楼 白金湾广场1、写字楼在售，均价55000元/平米，整层面积为1038平米。2、甲级3、内环内4、28.00元/平方米·月 5、虹口东大名路948、952号?6、均价55000元/平方米;7、地铁4号线杨树浦路站、12号线提篮桥站;延安东路高架，南北高架;134路东大名路海伦路站、868路922路东大名路公平路站、13路提篮桥站ANALYSIS　分析从竞品来看，项目的竞品多为市中心高端写字楼：它们大多位居内环内热点区位、如静安寺、四川北路、人民广场、原卢湾滨江等处，其中以上海绿地中心为主的主力竞品更在卢湾滨江地区有三个楼盘，体量较大。CONCLUSION　结论虽然竞品众多，在地段上也占有一定优势，但是它们多为传统甲级写字楼，在产品面上不能与项目5.55米层高、