全国地产20强企业 拿地战略调整研究(81).pdfVIP

分享基地Q 群371098658 全国地产 20强企业 拿地战略调整研究 2018年以来，房地产行业正式进入下半场，受房地产市场调控和金融紧缩 政策 （去杠杆）的影响，房地产行业已渐入微利时代，除了普遍面临的融资难和 融资成本高的问题，不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘，大房企在本轮调控 下的战略转型也愈发明显 （尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向）。 总体来说，中国房地产已开始往运营端转型，并已正式进入 “大鱼吃小鱼”的时 代。 为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清 晰的认识，笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前 50 强 的相关信息进行了整理，同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析， 希望能给读者带来一些有益的启示。 一、恒大集团 在金融去杠杆的背景下，恒大从 2017 年就开始向 “低负债、低杠杆、 低成本、高周转的 ‘三低一高’发展模式转变”，但是由于政府对地产政 策的收紧，恒大与其他大地产公司一样，目前主要面临融资成本上升和高 周转发展模式变难的问题。资金成本上升方面，拿地或项目并购的融资成 本目前都已不低，商票融资成本更高。值得注意的是 ，目前市场上资金非 常紧张，有资金的基本不愿意做地产的纯信用融资，主要还是因为投资者 认为政策变动太大。而即使是在下半年或明年，在开发商能拿出来的土地 和项目抵押有限的前提下，融资也只会越来越难。 分享基地Q 群371098658 在高周转发展模式变难的问题上，比如一个是一二线城市项目前期遗留 问题不好推进，特别是如拆迁、土地变性、调规等周期很长的环节；第二 个是三四线城市的销售和去化问题。受棚改货币化安置政策收缩的影响， 恒大、碧桂园、中梁等许多布局了三、四、五线城市发展的地产公司都受 到了较大的市场影响。 从策略上看，恒大今年明显加强了营销力度，集中解决去化问题，另外 主要靠内部管理工具 ，投资拿地前期协调各种事项，各部门工作前置，计 划倒排，强化考核，按照压缩的时间节点等方式提高项目周转。值得注意 的是，以恒大收缩深圳城市更新项目的投资为例，很多开发商都因更新政 策的收缩和地产调控放慢了深圳城市更新项目投资的脚步。 （一）战略调整 针对上述问题，恒大主要实施了以下的战略调整 ： 一是着力降低负债、改善资本架构 ：引入战投、增加盈利及控制费率等， 改善境外债务结构、延长债务期限、降低债务成本； 二是优化项目城市项目布局、补充优质土地：从 “规模型”向 “规模+ 效益”转变，同时更加注重增长效益和质量，并侧重增加一些三线城市优 质土地的储备； 三是提高三四线城市的项目准入标准，如离市政府或商业中心有一定要 求 （如根据城市 GDP 和人口不同，一般在 3-5 公里，特色小镇项目可以远 些）、城市的常住人员规模要求、项目总货值要求等； 四是进一步加强多元化的产业布局，积极探索高科技产业，并逐渐形成 以民生地产为基础 ，文化旅游、健康养生为两翼，以高科技产业为龙头的 分享基地Q 群371098658 产业格局。目前恒大主要有五个板块 ：恒大地产、恒大健康、恒大旅游、 恒大金融、恒大高科农业。 恒大健康 ：目前主要做健康地产 （全国拿地，与恒大地产是完全独立的 板块），比如建设养生谷，实行会员制，周边配备三大硬件服务 ：医联体， 整合国际水平专科医院、恒大的恒和医院和全球医学转化平台等资源；医 养综合体，包括四大园 （颐养园、长乐园、亲子园和养老院）；健康空间， 包括智能家居系统、家庭医疗智能机器人。恒大健康的发展方向也已确定 为全方位人性化社区健康及物业服务。 恒大旅游 ：主要是开发文旅项目。 恒大金融：恒大入股银行、信托、金交所，以及设立恒大金服、恒大人 寿保险。其中恒大人寿主要投资商业、健康、医疗类地产为主，根据公开 信息查询，其股东背景较为强大，因此对项目和收益的要求也比较高。 当然市场上很多业内人士会猜测，恒大人寿资金是否会直接投到恒大地 产板块和项目上，从政府监管角度，因涉及关联交易，我们分析基本没有 可行性。 在战略调整的实施方面，恒大和苏宁的合作可圈可点。2018 年 6 月， 苏宁控股集团旗下苏