177779_中山8月营销策略0900726.pptx

中山项目 8月营销策略 朱子创 2009年7月26日 目 录 一、市场竞争分析 二、项目概况描述 三、客户分析 四、营销推广部署  市 场 竞 争 分 析 一、市场竞争分析 名称 产品及货量 在售产品特色 均价 锦绣阳光花园 80-110㎡ 二房及小三房单位；货量约372套 以小户型为主，多为园景单位 均价4500元/㎡(带800元/ ㎡精装修) 中澳新城 49-90㎡的小面积单位；货量约200多套 以现楼发售，产品朝向好,楼距宽 均价4800元/㎡(带800元/ ㎡精装修) 龙光海悦城邦 110㎡-120㎡三房 目前在售产品为临街位置的产品，会有一定的噪音影响。户型比较实用，价位在整个坦洲市场偏低。 3580元/㎡(毛坯)到4100元/㎡ 七星奥林园 小三房89-100㎡的小三房 户型紧凑实用,带装修总房价不高，合适年轻的工薪一簇 均价4500元/ ㎡带800元精装修 市场总结 七星澳林园、锦绣阳光花园、中澳新城相继推新货，竞争对手供应量集中 快速出手，抢占市场份额 8-9月份推货小高峰，小面积产品供应量充足 8月份先行推出具有竞争优势产品 建议：四期提前进行认筹，阻击竞争对手，抢占市场份额，以产品优势抢占市场。 项 目 概 况 描 述  1. 受市场回暖带动，项目持续热销，7月份(截止26日)成交128套，月成交金额为8609万；  2. 小区园林环境优美，展示面维护良好，业主及来访客户对小区园林环境和建筑风格认可度非常高。  3. 四期54、55座主体结构已完成11层，部分园林绿化树木已种上，54座样板房正进行装修；预计8月中下旬可完成展示面。 4. 现存货量分析表 产品/组团 总计 已售 已推未售 总套数 总面积 套数 面积(㎡） 金额(元） 套数 面积(㎡） 金额(元） 均价(元/㎡） 住宅 标准层 一期住宅 804 82349.74 802 82095.92 367,864,977 1 117.61 684,342 4,487 二期半岛 842 97789.86 658 74752.34 323,162,157 178 22251.14 108,368,706 4,314 　 三期住宅 416 37262.50 409 36562.1 159,444,610 4 400.16 2,118,870 5,295 特色产品 首层 132 17882.86 60 7841.7 37,516,203 28 4185.18 21,160,939 5,056 二层平台 24 2200.61 9 886.26 3,782,141 15 1314.35 5,609,646 4,268 复式 188 35661.36 86 16255.29 78,841,953 26 5303.02 33,903,649 6,393 共计 2406 273146.93 2024 218393.61 970,612,041 252 33571.46 171,846,152 5,119 三期售馨 二期第二半岛 8栋171套 可售单位 二期第一半岛 剩余7套 余货分布 剩余1套 售馨 售馨 剩余3套 北向单位 剩余3套 均价:4260 售馨 售馨 售馨 售馨 售馨 二期第一半岛余货 北向单位 17套未售 均价:4450 北向单位 18套未售 均价:4700 北向单位18套 南向单位3套 均价:4900 售馨 售馨 北向单位18套 南向单位12套 均价:5024 北向单位16套 南向单位9套 均价:5196 二期第二半岛余货 北向单位18套 南向单位4套 均价:5055 北向单位18套 南向单位10套 均价:5200 北向单位15套 南向单位0套 均价:5271 余货分析总结： 南向单位销售快；北向单位销售缓慢，出现滞销现象；特别是二期第二半岛受到五期施工的影响，44-47座北向单位较难去货。 南向单位可售单位极少，北向单位货量较多； 剩余大面积单位，总价较高； 价格过高，超离客户心理承受价位； 户型单一，可选择性不大； 客户分析 客户来访分析： 来访渠道分析： 报广 电视 转介绍 点式宣传 (短信、贴片、单张、外展点等) 网络 8月份营销推广部署 营销思路 形象巩固 快速出货 新品破局 以小面积户型为主的4期“康桥” 组团杀入市场，快速出货争取快速资金回收。 以二期一半岛38、40、43座余货的北向单位，部分作特价单位限量明推； 二期二半岛44-47座北向单位进行暂时性封盘，全面暗推，逐一击破，从而达到快速出货的目的。 以现场良好的展示面，维护海伦堡良好的品牌形象； 以四期“康桥”浓厚的欧洲文化气息，保持欧洲小镇高端市场形象。 1.明推38、40、