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土地估价师考试真题卷 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 严格遵守考试纪律，维护考试秩序！ 一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.某城市写字楼用地的评估中，应选取同时期的对比较案例估价期日进行修正。【2009年考试真题】 A：全国综合地价指数B：该市综合地价指数C：全国写字楼地价指数D：该市写字楼地价指数E：时间因素 参考答案：D【解析】本题考察重点是对“调查与选择比较案例”的掌握．市场比较法选择比较案例的要求包括：(1)与待估宗地属同一供应圈；(2)与待估宗地用途应相同或相似(按用地类型细类)；(3)与待估宗地的交易类型(价格类型)相同；(4)成交日与待估宗地的估价基准日应接近；(5)交易案例必须为正常交易；(6)价格內涵要一致．因此，本题的正确答案为D。 2.某宗土地面积为3000平方米，城市规划限制指标为：容积率不高于2．5，建筑密度不高于30％，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列方案中最佳的、可行的是。【2009年考试真题】 A：总建筑面积7000平方米，首层建筑面积1000平方米B：总建筑面积5000平方米，首层建筑面积900平方米C：总建筑面积7200平方米，首层建筑面积1000平方米D：总建筑面积7200平方米，首层建筑面积900平方米E：时间因素 参考答案：D【解析】本题考察重点是对“其他相关修正的类型及修正方法”的掌握．容积率是指建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比；建筑密度是指项目用地范围內所有建筑的基地总面积与规划建设用地面积之比(％)。所以，容积率不高于2．5％，则总建筑面积不能大于3000×2．5=7500(平方米)，建筑密度不高于30％，则单层面积不大于3000×30％=900(平方米)。因此，本题的正确答案为D。 3.某城市二级住宅用地平均容积率为2．0，以楼面地价为标准的基准地价为1200元／平方米．现有一宗住宅用地位于二级地，其容积率为4．0，除容积率外无须进行其他修正，则该宗住宅用地楼面地价最可能为元／平方米。【2009年考试真题】 A：950B：1200C：1300D：1500E：时间因素 参考答案：A【解析】本题考察重点是对“其他相关修正的类型及修正方法”的掌握．容积率对住宅用地的影响次于商业用地中容积率对地价的影响，容积率越大，容积率的修正系数越小，待估宗地的价格=基准地价×(待估宗地的容积率修正系数÷基准地价的修正系数)，所以，该住宅用地的楼面价格应小于以楼面地价为标准的基准地价．因此，本题的正确答案为A。 4.在城市土地定级时，要考虑主次干道对周围土地的影响距离，该距离一般用以下方式确定。【2008年考试真题】 A：从道路中心到周边可以到达该路的最远地块的距离作为影响距离B：建成面积与所有主、次干道总长度比值的一半C：道路所在的级别范围内的道路总长度与级别面积的比D：两条道路之间的中心线到路中心线的距离E：时间因素 参考答案：B【解析】本题考察重点是对“个别因素比较与修正”的掌握．道路对土地的影响距离是指从道路边缘到两侧影响范围边缘的距离．各类道路的影响距离是不同的，主、次干道搭起了整个城市內部交通网络的骨架，因该网络对全市、镇都有影响，所以根据主、次干道的影响距离计算公式：d=S÷2L式中：S——建成区面积；L——主或次干道的总长度；d——影响距离．因此，本题的正确答案为B。 5.下列选项中，不适合用市场比较法进行评估的是。【2008年考试真题】 A：工业区待出让地块B：市中心办公楼的租金C：二手房交易价格D：边远地区办公用地E：时间因素 参考答案：D【解析】本题考察重点是对“市场比较法的适用范围”的熟悉．市场比较法的适用范围包括：(1)从市场比较法的适用条件来看，市场比较法主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区；(2)从评估目的和评估结果的形式来看，市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取．因此，本题的正确答案为D。 6.某城市以2005年为基期，2006年、2007年、2008年的地价指数分别为110、115、123．某比较案例2006年成交价为1200元／平方米，则2008年该比较案例价格为元／平方米。 A：1476B：1342C：1200D：1073E：时间因素 参考答案：B【解析】本题考察重点是对“估价期日修正”的掌握．市场比较法中估价期日修正，可以采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算，将交易价格修订为估价期日的价格．根据计算公式：修正为估价期日的交易实例价格=交易实例价格×(估价期日的价格指数÷交易时期价格指数