物业管理法律关系 .pptxVIP

第四章 物业管理法律关系;一、概况;（二）立法概况 最早确认建筑物区分所有权的法律：《城市已产毗连房屋管理规定》（1989年12月21日，建设部 ） 把物业管理推向前进的法律是：《关于进一步深化城镇住房体制改革、加快住房建设的通知》（1998年国务院） ;法律体系： 宪法——《中华人民共和国宪法》（最高的法律效力） 法律——《中华人民共和国合同法》（全国人大及常务委员会通过） 行政法规——《物业管理条例》（国务院） 部门规章——《城市新建住宅小区管理办法》（国务院授权的部门——建设部、国土资源部等） 地方性行政法规——《广东省物业管理条例》（地方人大） ;二、法律关系;注意： 物业管理工作的归口管理部门：房地产行政主管部门； 物业管理法律关系产生、变更的基础是协议委托； ;（二）、业主、业主委员会、业主大会;9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。七月-21七月-21Wednesday, July 14, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。19:24:0419:24:0419:247/14/2021 7:24:04 PM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。七月-2119:24:0419:24Jul-2114-Jul-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。19:24:0419:24:0419:24Wednesday, July 14, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。七月-21七月-2119:24:0419:24:04July 14, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。14 七月 20217:24:04 下午19:24:04七月-21 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。七月 217:24 下午七月-2119:24July 14, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021/7/14 19:24:0419:24:0414 July 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。7:24:04 下午7:24 下午19:24:04七月-21 ;2、业主大会 （1）概念：由pm区域内全体业主组成，决定在物业使用与管理方面事关业主利益重大事项??业主自治最高权力组织； ;（2）业主大会的召开 首次业主大会召开条件：物业交付使用的建筑面积达50%以上； 业主大会每年至少召开一次； 例行业主大会会议由业主委员会负责召集； 临时业主大会召开应有20%以上投票权的业主提议； 物业所在地的行业行政主管部门应指导首次业主大会的召开； ;（3）业主大会权利和地位 业主大会是对物业区域内的各项物业管理事务有最高决策权； 权利： 选举和撤换业主委员会的组成人员，监督业主委员会的工作； 通过业主公约和业主委员会章程 批准物业管理委托合同； 决定事关业主利益的重大事项； 决定物业管理的其他事项； ;（4）业主投票权（表决权） 权力来源：业主的所有权派生出来的； 标准：住宅按户计算表决权；工业厂房、商业用房按建筑面积； 行使：业主大会通过的决议需要1/2以上有票权的业主同意；大会应超过1/2的业主或代表的参加； ;3、业主委员会 概念：在物业管理区域范围内，经业主大会或业主代表大会选举产生，又物业所有人代表组成，代表全体业主实施自治物业管理的组织； 地位：必须对业主大会负责； 业主委员会成员： 业主委员的个数应按照物业的规模确定为5-15人，（最少不少于5人）； 成员的任期为2-3年； 委员是否获得酬金应由业主大会决定； 业主委员会成员的撤换应由业主大会决定； ;职权和义务 职权 决策权、监督权、审议权 义务 执行业主大会决议、接受政府监督 ;三、物业管理合同;缔约过失——指一方当事人在合同成立前的缔约过程中，由于自己的过错致使合同不成立，并因此给对方当事人造成损失； 缔约过失责任——是在诚实信用原则在合同订立阶段的体现； ;（二）物业管理合同;四、法律责任;（一）种类;（二）、构成;1、一般情况下物业管理法律责任构成的必要条件：违法性和危害性； 违法性——物业管理公司主管部门的工作人员、物业管理公司、物业所有权人或使用人在进行管理、服务、使用物业的活动中，不遵守国家关于物业的法律规范； 危害性——违法行为人的行为对国家、集体或公民、企业的合法权益造成的侵害，具备了法律规定的危害结果； ;2、特殊情况下物业管理法