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创新物业管理研究研展部2012年8月创新物业管理研究研究背景物业管理内容 物业管理现状物业管理思考 研究背景万科城市花园随着经济迅速发展，愈来愈多的购房者在选择生活办公环境时，不再单单是比较物业的硬件条件，后期的物业管理也是影响购房者的重要因素。。。中海观园国际中海、万科是本土物业管理的典型代表。凭借优质的本土物业服务，令其在地产项目的开发和运营中占据更大优势地位。研究背景江尚项目，毗邻长江，总见面30万方，包含1栋写字楼，4栋高层住宅，以及部分商业。现项目预计引进“第一太平戴维斯”作为自身物业管理商。研究背景江尚应提供怎样的物业管理物业管理内容物业管理定义物业管理：物业管理是发生在房地产使用过程中对物业及其业主的管理和服务活动，是使房地产保值和增值的重要手段。社会化市场化物业管理的特征企业化专业化物业管理内容物业管理内容定期收取物业管理费；专项维修基金代管监督；制定物业服务收费原则经费与财务管理物业管理内容物业管理模式自建自管模式：即开发商由建筑施工在工程完工后，自行组建物业公司，进行日常经营与管理，对本身物业情况熟悉，资料齐全，欠缺管理的专业化。自管型自管与专业公司相结合：开发商自行管财务、人事、营销等，而专业性、技术性的如保安、保洁、绿化、机电维护等由专业公司负责日常运行及保养工作，为客户提供专业的服务。自管与顾问公司相结合，由顾问公司协助物业公司拟定日常管理制度、人员配备、组织机构、工作规范等，使开发商自建的物业公司逐渐建立专业化的管理。委托型建筑完成后，由开发商委托专业物业公司进行管理，利用专业公司的丰富经验进行日常的管理与服务，大业主对其管理情况进行监督。租凭经营型：由开发商通过签订租赁或承包协议与物业公司，实现所有权与经营管理权分离，物业公司致力于日常的租赁与管理服务物业服务市场现状物业管理品牌中国物业服务管理行业进入品牌成长阶段，国际品牌、国内优质品牌和一般物业管理公司共存。国际物业服务管理企业以其成熟先进经营管理理念进入国内，并以高端物业为起点逐步开始扩张。以五大行为代表的国际物业顾问公司占据中高段以上的市场，为高端商业物业和住宅物业提供高质量的服务和高层次的管理人员。以大型地产公司、酒店管理公司为依托发展起来的优质本土物业，为公共物业、商业物业和住宅物业提供高性价比的服务和较为专业化的人员。其它本土公司为中低端用户提供基础服务和基本素质的人员。物业服务市场现状物业管理容量探究虽然品牌不能完全代表品质，但是不能不承认如今品牌已经得到的人们的信赖。根据中国物业管理行业生存报告的数据显示，占总数1/3的一级、二级物业服务商，占据整个市场超过70%的市场。国际物业服务管理企业，国内物业服务领头企业占据了物业服务业半壁江山。 资质等级企业数建筑面积（万㎡）企业平均管理面积（万㎡）人员总数企业平均人数管理人员/操作人员管理人员人均管理面积（万㎡）一3224.1832207888201:06.41.88二581.2420539228801:06.11.99三级328759304.818.042209126701:04.11.38注:数据来源于中国物业管理行业生存状态报告物业服务市场现状物业市场趋势物业服务的市场竞争力面临着巨大挑战?国际物业服务管理企业以其成熟先进经营管理理念进入国内，并以高端物业为起点逐步开始扩张。?国内物业服务管理企业发展迅速，并均提出以顾客满意，提升服务品质为服务理念，形成高度同质化的品牌形象和定位。?在业内开发与规划差异化的物业服务品牌已经成为趋势。如，香港新鸿基物业率先提出“超卓”物业服务品牌，中海物业也开发了自己的高端物业品牌“深蓝模式”。精彩满意精彩精品物业服务市场现状物业市场趋势物业管理与其他有形产品一样，高端物业服务同样具有延伸效用，为业主和客户提供高效、周到、细致的人性化服务，是物业形体与附加利益的基本特征。随物业管理市场逐步建立发展并完善，高端物业市场正在蓬勃兴起，为使物业管理真正走向企业化、市场化、经营化道路，物业管理自身也从原来的以管理为主导，转变为以服务的经营模式。近几年，特别是在经济发达地区，条件成熟的物业管理企业已经悄悄地把星级酒店服务内容与物业管理有机地结合起来。物业管理市场进一步成熟、客户对于产品品质进一步提升物业服务 物业管理的思考如何物业定位？？？写字楼与住宅的区别？？？如何才是优秀的物业服务？？？物业管理的思考物业管理既然成为营销的一部分，人们既买物业又买服务的认识在迅速提高。因此，物业管理对物业推广的促进作用正与日俱增，尤其是写字楼，物业管理服务的重要性更加突出。物业管理同样存在定位，且要与项目定位以及目标客户的身份、品味相协调。收费标准，收费标准是直接体现档次的，这是第一感觉；服务内容，与收费相适应的服务内容，能够更