世联深圳中信地铁商场C1区招商策划报告.pptx

呈：深圳地铁有限公司资源开发分公司中信地铁商场C-1区招商策划报告2008-6-1目录第一章 深圳地铁商铺现状第二章 项目概况第三章 市场定位第四章 项目包装规划建议第四章招商战略 地铁带来的商机地铁连接商业物业，一直是广大市民消费首选,而直驳地铁站出入口的地下商场更有望成为消费热点。华联街 项目业态：以食品、休闲服饰、包、饰品等业态为主 　租金价格：200元上下/平方米/月 　经营情况：人流一般，经营情况一般 1828潮流前线项目业态：业种繁杂，以休闲服饰、皮具手袋、外贸鞋、时尚精品、饰品、内衣等青春时尚的中低档商品为主 租金价格：200-500元/平方米/月 经营情况：人流很多，租赁率达90% 华强地铁电子市场 　项目业态：地铁商业电子专业市场 　租金价格：条柜1200-3000元/月 　经营情况：人流少，商户称主要靠熟客支撑 　罗湖站地铁商铺 项目特点：零星商铺，无明显特点 　租金价格：约1000元/平方米/月 　经营情况：人流一般，商户称很难赚钱 　中信地铁商场 　项目业态：蔡澜美食坊、邓达智概念廊、潮流前线、名品折扣店等 　租金价格：600元/平方米/月 　经营情况：人流一般，经营情况尚好 综 述 根据地铁往来人流的特征，我们看到，深圳地铁商业一般以快速、便利消费为导向，其商业定位一般为中高档特色商品的潮流阵地，主营业态将以快速消费品、潮流服饰、特色美食、数码品为主。【一】项目概况项目基本概况 项目位于中信地铁商场C区地下一层, 总建筑面积约为1242.35㎡ 中信地铁商场位于羅湖深南中路與上步路交匯处，地鐵1號線的科學館站，交通便捷，日人流量超過25萬，商場配套設施完備， 擁有1300個停車位的大型停車場。项目周边商业状况分析位居深圳最大、最成熟商圈之一——科学馆商圈龙头位置，共享中信城市广场日均超过10万客流及高速提升的投资和经营价值前景，更享有华强北辐射珠三角及港澳、内地的强大商业辐射力，未来发展无可限量。中信城市场和中信城市广场三期——中信地铁商场，给本项目带来巨大的支持力，本项目可延续中信地铁商场的定位以共同发展项目周边商业环境分析 代表性商业为华润万象城、中信城市广场、地王信兴 广场、深圳书城它们地处东门商圈和华强北商圈的中缝，构成了深南中路一道靓丽的风景线。 深南中商圈是自2000年起逐渐形成的一个新兴商业圈，正营造出深圳中高档消费的新热点。 深南中片区高级写字楼林立：中信大厦、上步大厦、商业银行大厦、中核大厦、华联大厦、新闻大厦等项目ＳＷＯＴ分析优势（S）劣势（W）√依托中信城市广场和中信地铁广场的多年经营，已形成成熟的经营氛围，无需市场培育√ 项目地形为长方形，虽有三个出入口，但人流导向不足。仅有连接城市广场的A夹层入口有稳定人流√ 商场已成为白领、中产人士等固定客的集中消费区域，顾客消费力强劲，专程来购物的顾客比例较高√ 租赁价格及租赁条件无明显优势√ 深圳开通的地铁尚未完全覆盖市民活动范围，地铁乘坐人群单一，人流量也有限，市民未形成普遍的地铁消费习惯 √ 商场硬软件设施较到位，实行统一招商和统一管理，长远经营有保障 项目ＳＷＯＴ分析机会（O）威胁（T）… … √ 深圳地上可供商业开发的地皮越来越少，尤其是在地铁沿线的商业旺区，商业必然要往地下转移。等地铁的其他几条线路通车，整个网状的地铁系统将可带来大量人流，地铁商业将真正旺起来。√ 老商圈根深蒂固，改变人们的消费习惯有难度；加上COCOPARK及怡景中心城等大型地铁物业的日益成熟运营，亦分薄不少客流.BAC中信地铁商场C-1DE消费群体分析中信城市广场消费者深南商圈消费者地铁、公交车总站人流高级写字楼白领高级公寓住户【三】 项目定位及分析定位思考项目与中信地铁商场A区、吉之岛百货相连接，因此在业态的定位上必须独树一帜，商户组合推陈出新才能有效地扩大商业效应，与此现有商业形成互补，避免千店一面，扎堆经营的白热化竞争，风格定位上更需和而不同。 从深圳市人口结构、深南中商圈人流及地铁客流特色分析：中青年为商圈消费主力人群，其中以年龄介于20-40岁的人群为市场消费主力，占人口总数30%，这部分人群具有一定的消费能力，消费赶新潮、讲品味、求刺激，所以我们认为本项目以新兴消费人群为主力消费目标，倾情营造深圳最具标志性的时尚消费场所。定位原则内部实行高档装修设计，形成中高档特色商品组合及各自独立又互相关联的业态布局。 项目定位建议 特色、便利、休闲式消费主题商场。以中信城市广场和中信地铁广场的人流为依托，集地铁便利配套，以个体零售为主要经营模式。市场和经营定位业态定位定位总结定位依据（一）每天仅乘搭地铁的人流量就数以万计，加上天河本身作为顶级商圈吸引的旅游观光等其他客源，人流如鲫的流量为项目打下坚实的基础，只要项目主题定位合理，开创一片新天地是完