商业广场策划书.doc

第 PAGE 19 页 共 NUMPAGES 19 页 锦厦商业广场整合策划 目　录 第一部分　项目核心概念 核心一：本项目是一个城市CITYMALL 核心二：本项目目标市场是全客层、全消费 核心三：本项目引领消费新概念——体验式生活消费 核心四：本项目真正开创一站式消费—一站式购物、一站式休闲、一站式生活 核心五：本项目是标准商业地产——商业带动地产，地产依托商业 第二部分　项目市场分析 一、长安镇经济社会概况 二、长安镇居民收入、支出、消费者特性、消费习惯及购买力等调查分析 三、长安镇商业板块研究分析 四、长安镇餐饮、娱乐、住宅市场调查分析 五、各主要商业网点分布图 第三部分　本案项目定位分析 一、项目SWOT分析 二、项目主题理念定位建议 三、项目目标客户定位分析 四、项目目标消费群定位分析 五、项目的产品定位分析 定位 项目总开发体量及各功能区块建议 项目建设规划建议 项目主力店标准交场建议 六、项目功能定位分析 七、项目各区块功能定位分析 八、项目各区块的营运模式定位分析 第四部分　项目营销策略 一、项目主题理念营造 二、项目营销推广组合策略 第五部分　项目的财务测算 一、项目租金收益概算 二、项目投资收益概算 第一部分　项目核心概念 核心一：本项目是一个城市CITYMALL 核心二：本项目目标市场是全客层、全消费 核心三：本项目引领消费新概念—体验式生活消费 核心四：本项目真正开创一站式消费—一站式购物、一站式休闲、一站式生活 核心五：本项目是标准商业地产—商业带动地产，地产依托商业 核心一说明： CITYMALL是欧美引进的一种新概念，可以用城市商业购物中心来概括，它的特点是： 设施先进：中央空调、滚动扶梯。 商品陈列布局清闲悦目，通透开阔。 购物环境优美，店外如花园，店内环境宽松洁净。 商品种类齐全，花色新颖、时尚，中高档为主。 除珠宝、玉器等贵重商品外，各类商品一律开架售货。 平时顾客不多，节假日颇热闹。 有休闲，有娱乐，是一个多元素的集合体。 核心二说明： 长安城市规模不大，总人口60多万，本地人口3.5万，外来人口60多万，所以，一个10多万平方米的商业中心的目标消费群必须涵盖长安镇及周边市镇，甚至辐射到莞城及深圳地区，全客层、全消费的概念是非常正确的。 核心三说明： 现代都市生活、工作紧张，生活压力大，同时，都市人又追求个性化生活，非常需要有排解的场所。因而休闲消费、体验式消费应运而生，并体现出强大的市场生命力，体验生活消费必将是本项目的一个亮点。 核心四说明： 与CITYMALL相呼应的是一站式消费，CITYMALL的体量为一站式消费提供了客观场所和条件，消费已不再是购物这样简单的含义，而是一种生活，一种体验，一种娱乐，最后才是购物。 核心五说明： 商业地产最大特点，是商业部分带来最大的利润，并促进住宅销售和楼价的提升。本项目要充分利用体量大的特点，做足所有商业、住宅的题材，才能达到利润最大化。 第二部分　项目市场分析 一、长安镇经济社会概况 经过改革开放20多年的建设与发展，长安镇初步实现了从农业向基本工业化的转变、从农村向城市化的转变、从农民向现代市民的转变、从村组向社区化的转变，迅速崛起为闻名遐迩的东莞市中心城镇。李鹏、朱镕基、尉健行、曾庆红、李长春等党和国家领导人视察长安时，对长安镇经济发展和文明进步给予了高度评价。1990年以来，镇级共获得了中国乡镇之星、全国先进基层党组织、全国人民满意的公务员集体、国家卫生镇、全国村镇建设先进镇等30多项国家级荣誉；综合实力列广东省综合实力经济强镇第二；经济建设和精神文明建设等主要考核项目得分连续七年居全市第一。 ??? 改革开放以来，长安镇致力实施外向带动战略，依托有利的地理条件，努力营造优良的投资环境，吸引了大量的外商前来投资设厂。至2002年底，来自香港、台资企业共1666家，利用外资总额19.5亿美元。主要行业是电子、电器、五金、玩具、制鞋、制衣等。去年全镇企业出口总额达到24亿美元，居全国乡镇之首。在外向型经济的带动下，私营经济发展迅速，现有私营企业508家，投 资总额11.1亿，有步步高、金正等知名品牌。 ??? 2002年全镇国内生产总值23.8亿元，比去年同期（下同）增长24.7%，工农业总产值63.5亿元，增长24.8%，其中工业总产值61.3亿元，增长25.6%，农业总产值2.2亿元，增长2.8%。税收11.5亿元，居全市第二位，增长65.4%。各项存款余额95.5亿元，增长20.8%；其中城乡居民储蓄存款64.5亿元，增长30.2%，人均存款18.6万元。人均年收入首次突破一万元，达到10400多元，增长8.6%。社会消费品零售总额12.3亿元，增长16%。　　——财政增收、存款增多。集体经济的发展，有效地促进了个体、民营经