中房集团重庆万州商业项目市场调查及.pptxVIP

万州商业项目市场调查及定位建议报告2010年5月 重庆报告提纲part1综述万州宏观环境分析part2商业市场分析及机会分析part3part4项目属性解读及发展机会分析part5典型案例分析及问卷调查part6项目商铺定位及物业发展建议 Part1 综述Part1.1 市场综述Part1.2 项目概况Part1.3 报告思路城市产业特征房地产市场特征商业区域市场特征商业商务复合项目市场特征PART 1.1 市场综述总体经济环境向好，但由于经济基础薄弱，万州欲成为重庆第二大城市和渝东北地区及三峡库区的经济中心，还需要较长时间。对本项目长期利好影响大，但不能促进项目短期销售。近七年房地产投资占固定资产投资总额的10％，2009年商品房的建面销售均价为2993元/平方米，房地产投资和交易市场不活跃，2009年销售金额仅为38.6亿元，非商品住宅（包括商业、写字楼、工业）的市场容量仅为8万平方米，项目销售压力较大。万州商业主要分布在高笋塘核心商圈、五桥和天城副商圈。其中高笋塘包含三个主力商场，商业总面积6.6平方米，年营业额在10亿元以上；商圈内白岩路和太白路目前主力租金水平为200元/月/㎡左右，商铺主力面积为20-60平米/个。目前区域内缺少一站式的大型购物中心，且休闲娱乐类经营档次低，亟待商业升级。目前万州无商业商务复合项目。随着近年来万州社会消费品零售总额大幅增长，传统商圈内原有商业物业已经不能远远满足消费者和投资者的需求，商圈的升级扩容已势不可挡。PART 1.2 项目概况项目规划为一站式商务、商业购物中心，包括14万平方米的大型购物中心、3.3万平方米酒店和4万平方米的临街商铺，其万达商业模式的导入将形成万州的新型商业中心，改变万州现有商业格局，颠覆消费者的消费习惯。万州大会堂酒店商铺购物中心 Part2 宏观环境分析Part2.1 城市概况Part2.2 宏观经济现状Part2.3 城市定位及发展目标Part2.4 城市规划分析Part2.4 小结PART 2.1 万州概况重庆将万州规划为“一圈两翼”发展战略中“东北翼”的中心城市，重庆第二大城市和渝东北地区及三峡库区的经济中心。城市区位万州区地处四川盆地东缘，重庆市东北边缘，东西广97.25千米，南北袤67.25千米。总面积3457平方千米。东与云阳，南与石柱和湖北利川，西与忠县和梁平，北与开江和开县接壤。因“万川毕汇、万商云集”而得名，是长江十大港口之一，也是长江上游的第二大港。万州区目前辖52个乡镇街道（其中12个乡、29个镇、11个街道办事处），2009年末全区户籍人口为172.8万人，常驻人口154.2万人，中心城区人口69.5万人，是重庆主城以外最大的中心城市；万州东北翼万州327公里东南翼一小时经济圈PART 2.2 宏观经济现状万州虽然经济总量位列重庆区县第4位，但由于人口数量大，人均GDP仅排列重庆13位，经济发展水平较低。GDP分析区县GDP(亿元)增长(%)总量排名增速排名九龙坡500.0312.1%113渝中468.3615.6%28渝北459.4015.3%39万州386.4525.7%41涪陵355.0418.1%52沙坪坝347.6912.2%612江北325.3517.2%74南岸300.1515.3%810江津249.2916.5%96永川244.0817.6%103巴南243.3315.1%1111合川228.7516.3%127北碚192.3617.0%135区县人均GDP(元)折算美元排名双桥6733099011渝中6619097342大渡口5586882163九龙坡5142775634渝北5027273935江北4874771696南岸4397264677沙坪坝3934657868涪陵3502151509巴南28246414510北碚27742408011永川26309386912万州25453374313数据来源：重庆市及万州区统计信息网PART 2.2 宏观经济现状万州固定资产投资近七年来保持年均26%的高速增长，其中2009年增速排名全市第一，但也反映出万州之前起点低，基础薄的事实。固定资产投资数据来源：重庆及万州区统计信息网万州2009年固定资产投资为272.4亿元，与重庆主城八区对比排名第三位，增速排名第一；受三峡库区移民的政策带动，万州固定资产投资一直保持高速增长，尤其进入2007年后，年平均增长率保持在30%以上。PART 2.2 宏观经济现状近七年来万州社会消费品零售总额年均增长18.4%，并在2009年首次突破100亿大关，但与主城各区相比仍然存在明显差距。社零总额分析数据来源：重庆及万州区统计信息网2009年万州区社会消费品零售总额与同年度主城各区相比仍有较大差距，其中排名第一位的渝中区是万州社零总