中国房地产发展历程.pptxVIP

中 国 房 地 产 发 展 历 程——房地产市场基础培训课程易居中国·华中区武汉公司市场部总监 李进2010.10回首改革开放30年中国老百姓的住房变迁，就会发现，房地产记载的既是一部中国30年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史。目 录中国房地产行业发展模式中国房地产行业发展所经历的阶段与特点中国房地产发展数据播报中国房地产行业发展模式发展模式开发模式盈利模式1980年4月，邓小平同志提出了“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，拉开了住房制度改革的序幕。当中国房地产起步之时，其他国家地产行业已经发展成熟，是借鉴成功模式还是摸索新的模式？中国房地产应该以何种模式开始发展？？借鉴创新中国大陆深圳香港成功不能复制但可以借鉴中国房地产发展师从于香港、起源于深圳、传播于大陆内地在过去20多年中，影响中国内地房地产行业发展的模式是香港模式香港模式本质特征：是房地产开发商以相对廉价取得土地为经营导向 ；这主要源于香港土地资源严重稀缺，土地高度垄断，商品住宅产品供不应求。 近几年，中国房地产企业逐步看重美国模式，并以美国房企为标杆，借鉴与学习。美国模式兴起美国模式本质特征，是以实际研究消费群的购买力及需求细分为经营导向。其原因是美国的土地资源几乎无限供应。 美国模式香港模式VS中国模式美国模式VS长江实业Pulte Homes 兼容万科中国政府对土地用途的规定、超过闲置年限强制回收政策，以及对商业住宅采取的宏观调控，都对土地投机起到了有效的抑制作用。 发展模式的根源：土地 中国房地产行业发展模式发展模式开发模式盈利模式选 址2.项目位置选择1.市场条件判断立 项1.确定开发方案2.编制可行性研究报告取得土地1.办理《建设用地规划许可证》2.领取《国有土地使用证》规划设计1.领取《建设工程规划许可证》开工建设3.开工建设2.领取《建设工程施工许可证》1.招标:寻找施工单位竣工验收1.领取《商品房销售许可证》开发流程建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房销售许可证国有土地使用证房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿一二三四五中国房地产行业发展模式发展模式开发模式盈利模式房地产企业的赢利模式，具体而言，根据房地产整个项目全生命周期（项目论证、项目定位、规划设计、工程建造、营销策划、客户服务、物业管理）七大环节，专业化房企的赢利模式大致可以分为六大类。 盈利模式之一投资运作投资经营模式（资本溢价能力）盈利模式之二土地开发地产经营模式（政府公关能力）盈利模式之三房产开发开发经营模式（项目运作能力）盈利模式之四物业持有物业持有模式（资产管理能力）盈利模式之五营销策划整合营销模式（策划销售能力）盈利模式之六综合开发综合开发能力（资源整合能力）无论是发展模式、开发模式还是盈利模式。。。中国房地产行业仍然在学习， 如何有自己独特的发展模式？？首先，看看中国房地产发展历程与特点。。。。。。中国房地产行业发展所经历的阶段与特点第一阶段：19781991199920072010中国房地产市场萌芽阶段1958从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产从此消失。新中国成立战争摧残 一穷二点发展重工业，还不存在完全意义上的房地产市场。1986198819911958契机19791980198619881979年开始经济体制改革1980年4月 邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想拉开了住房制度改革的序幕。1991195819791980198619881991住房制度改革正式启动1986年1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会1988年4月，《中华人民共和国宪法》规定，土地使用权可以依法转让。1988年4月新中国土地拍卖“第一槌”。 最早一批被改革开放之风洗礼的城市南国土壤：八十年代中期的广州、深圳等创下三天一层楼的“深圳速度”的深圳国贸大厦1958真正意义上走上了市场化的发展之以“海南”房地产泡沫破裂为标志的中国房地产严冬如期而至以说，海南房地产泡沫破裂之后，中国的房地产才在阵痛中。1988供求关系不合理虚假繁荣1991”海南“地产泡沫王石、潘石屹、冯仑。。。第二阶段：19781991199920072010探索阶段：炒作与调整1991炒作期繁荣199319941997调整期萧条199819991992年邓小平同志的南巡讲话房地产开始迅速发展起来掀起了房地产开发的高潮炒作最严重区域：北海、大亚湾、海南等地199119931994199719981999炒作期繁荣负增长亚洲金融危机调整期萧条1991炒作期繁中国的福利分房制度终止，货币化分房方案正式启动整期暴风雨来临前的