中南置地商业购物中心成本限额(试行版).docx

商业购物中心成本限额编号： 商业购物中心成本限额 编号：ZNSY-CB-SY-01 版号：V1.0 第 第 PAGE 1 页/共 17页 商业购物中心成本限额 (试行版) 标杆地产成本交流群：744961054 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 总则 3 编制目的 3 适用范围 3 成本控制原则 3 项目档次划分 3 分摊原则 3 指标要求 5 业态单方造价指标 5 商业建筑面积单方指标 5 地上建安及装修工程单方指标 5 地下建安及装修工程单方指标 5 技术指标要求 5 得铺率 5 层高与净高 6 车位指标 7 结构含量 8 卫生间厕位配置指标 9 商业总装机电负荷密度 10 商业总装机冷负荷密度 10 经济指标要求 11 勘察设计费单方成本指标 11 外装工程单方成本指标 11 精装修工程单方成本 11 机电工程单方指标 12 消防工程单方指标 13 室内水电工程单方指标 13 智能化工程单方指标 13 电梯工程单方指标 13 空调、采暖、通风工程单方指标 13 泛光照明工程单方指标 14 玻璃采光顶单方指标 14 标识标牌工程单方指标 14 景观工程单方指标 14 活力源单方指标 15 基础设施费单方指标 15 前期工程费单方指标 15 工程相关费单方指标 15 工程后续成本单方指标 16 各阶段限额指标管理要求 16 总则 编制目的 本限额指标以成本控制为导向，优化成本结构，通过成本量化指标，实现产品标准下的最优成本匹配。 本限额指标为中南商业各项目进行经济性测算及成本全过程管控工作的作业指引,确保项目在拿地阶段成本测算准确、确保项目在获取后目标成本编制准确、确保设计任务书下达的设计指标准确，规范成本管理的工作方式，鼓励各项目降低成本，保证公司利益。 适用范围 适用于中南商业下属独资、控股或具有经营权合资公司开发的商业项目。 成本控制原则 营业收入和回报率与成本匹配。 顾客敏感的差异化及成本匹配；如：中庭精装标准、卫生间配置数量。 提升得铺率、适当控制地上地下空间舒适性（净高、车位舒适度、后勤区、公共空间面积）。 优化降低结构成本、后勤区精装标准、地下车库标准。 项目档次划分 购物中心 弱二线、强三线及以上 内生型三四线 城市首席 A 标 B 标 区域首席 B 标 C 标 分摊原则 成本项目 成本分摊原则 土地费 不同分期用地面积分摊、不同业态用地面积分摊、同业态按地上可租售面积分摊 前期工程费 地上可租售建筑面积+地下可租售建筑面积，不含地下车库及配套设备用房面积、 物业用房面积 配套设施费 地上可租售建筑面积+地下可租售建筑面积，不含地下车库及配套设备用房面积、 物业用房面积 基础设施费 地上可租售建筑面积+地下可租售建筑面积，不含地下车库及配套设备用房面积、 物业用房面积 建筑及安装工程费 按业态分别测算实际成本，按对应业态可租售面积计算单方 成本项目 成本分摊原则 环境景观工程费 地上可租售建筑面积+地下可租售建筑面积，不含地下车库及配套设备用房面积、 物业用房面积 工程相关费 地上可租售建筑面积+地下可租售建筑面积，不含地下车库及配套设备用房面积、 物业用房面积 工程后续成本 地上可租售建筑面积+地下可租售建筑面积，不含地下车库及配套设备用房面积、 物业用房面积 说明： 按建筑图±0.00，±0.00 以上为地上，以下为地下。 土地费：购物中心作为自持商业，需单独核算。土地获取时，若全地块为自持，则成本均由分摊至商业；土地获取时，自持和非自持均有，则土地成本按照用地面积、可租售面积依次进行分摊，配套设施成本按照可租售面积分摊。注：该口径为成本管理分摊口径，财务口径分摊请财务部门考虑（一般需执行当地政府税务部门要求）。 建安费用： ①土建工程、外装饰、门类工程、精装修工程：按地上、地下成本划分分别计入。 ②机电工程：除空调工程成本全部计入地上成本外，其他按地上、地下可租售建筑面积占比分摊。 ③消防工程：除地下室消防通风及防排烟、气体灭火工程成本计入地下成本， 消防楼梯及电梯前室正压送风系统计入地上成本外，其他按地上、地下可租售建筑面积占比分摊。 ④弱电工程：除停车场弱电工程成本计入地下成本外，其他计入地上成本。 ⑤电梯工程：直梯计入地上成本，扶梯按地上、地下成本划分分别计入。 ⑥燃气工程、标识工程:计入地上成本。 ⑦特殊设备：遮阳系统、垃圾处理系统、擦窗机、蜘蛛车、地上公共区域精装软装等计入地上成本，地下室机械停车位、地下公共区域精装软装计入地下成本。 ⑧开业前商业调改费：计入建安