华南城项目定位及经济测算讲义.pptVIP

2、微观愿景：城市发展层面 城市化进程的加快，城市人口的快速扩容，城市框架的拉大，南昌市“一江两岸，南北双核，两核拥江”的城市规划格局已然成形。更随着大学城国际体育中心、傩文化园、南昌西客站及南昌华南城等一系列重大项目的落成和开建，一个汇集文教、体育、娱乐、交通、商贸、物流为一体的新城市中心和新商圈也已呼之欲出，而南昌华南城将是这一趋势的最好体现。 广告语： 1、 新南昌，新中心 2、 大南昌，新中心 第四节、项目目标市场定位 1、目标客户群的类型 南昌·华南城是一个复合型的商贸流通中心，而不仅仅是一个批发市 场。所以，目标客户非常复杂，具体分析大约分为四大类客户类型： 客户类型 目标客户 批发商业 投资商铺客户、国内外经销商和代理商、厂家销售部门、各地批发市场经营者、国外批售中心（OMM） 零售商业 食品超级市场企业、行业专营店（绿滋肴、双虎家私等）、品牌专卖店、主题商店（汽车用品）等方面的投资企业。 辅助商业 包装、配送、餐饮、银行、邮局、托运、会展、拍卖等 配套服务 税务、法律、培训、财务、中介、信息、广告等 2、主要目标客户的特点 （1）批发市场的主要客户 ※ 特约店： 生产有商标品牌商品并具有一定实力的厂家在批发市场中设 立特约店。特约店的机制是厂家决定商品的价格，包括批发价格和零售 价格，并根据特约批发商的进货额、结算条件、物流机能完成的好坏， 给予回扣（需要配送、结算、理财服务，防止三角债务）。 ※ 销售公司： 销售公司是生产厂家的子公司企业，可在批发市场内设产品的展示厅 （兼零售），主要组织、推介和销售产品，并负责区域内的批发流通组 织工作（需要配送、推介、宣传形象和信息反馈服务）。 ※ 销售代理店： 对于国外企业进口的商品和国内中小企业的产品，因自己缺乏有组 织的渠道，委托代理店代理某个区域的批发业务（应该有委托授权证 书），构筑流通渠道，促进商品流通。 ※ 制造批发商： 以设计的优势，制定商品开发计划，采用OEM的方式生产制造。采用 设计展示，看样订货，批发销售的经营模式 ※ 厂家直销店： 对于一些非国内知名品牌的生产企业，在批发市场中设立销售点， 小批量批发和零售为主的经营方式（展示、交易、配送、理财服务）。 仓储式的批发店：国外的大型仓储式的批发店，类似麦德龙，可以选择 某些业态，如麦德龙是日用品、欧佩德是家居用品。 ※ 引入市场的其他专业市场： 包括与同国外的专业市场合作，例如台湾的百脑汇的电脑市场，广 东、浙江的其它专业市场。 ※ 个体经营者： 以自己生产加工的产品销售为主（如前店后厂的服装加工店等）。 （2）零售类的客户 ※ 综合性超市： 综合型超市属于日常消费商业，一般选择在人口聚集区域。区内有 足够的居住人口和消费能力，而从百荣世贸所处的地理位置和商圈特 征来看，中型的百货、超市能较好地满足区域商圈内和辐射周边居住 区的消费需求，结合项目大体量的物业情况，中型的百货或超市作为 整个项目的配套，起到“锦上添花”的作用。与批发商业主体不会形成矛 盾。何况目前已经有名牌超市对进入项目有兴趣。 ※ 连锁经营店： 连锁经营在中国的发展如日中天是不争的事实，无论国内、国外的 连锁经营企业都在中国市场上极力扩张，项目的商圈地位对这些企业 来说肯定是有具竞争力的。 ※ 特许加盟店： 特许加盟是“外来的和尚”，在目前的大市背景下“很好念经”。其优质 的服务和商业质量保证体系，在项目周边还没有太多的状况下，商圈 未来涌动状态的“润滑剂”。 ※ 行业专营店： 项目巨大的体量和商机给此类商家提供了良好的交易舞台。 ※ 品牌专卖店： 作为一个商品集散地，与主体商业形态不发生矛盾或重叠的品牌专卖店是主要的承租户，有的业主直接就是经营者。 ※ 主题商店： 在体验经济日盛的时代，很多有个性的主题商店吸引着追求时尚的人们的消费。在成本不高，商业氛围很好的情况下，主题店很容易成行成市。 (3)其它的主要目标客户 ※ 会展公司：通过专业会展活动提升商品产品集散地的辐射半径，提升产品集散地的市场聚集程度。 ※ 邮政：这是批发市场必定有的服务配套。 ※ 金融：巨大的物流系统不可能没有银行的支持。 ※ 拍卖：根据商品的业种，举办各种拍卖活动。 3、投资行为的特征 1、 对于投资性的客户，资金的回报期望值应该高于银行存款、债券、 购置住宅、购买小区商铺和其它批发市场；而投资的风险性则应低于股 票和期货；投资心理是稳健型的，有一定的风险意识，但