地产景观品质提升_深耕设计管理_185PPT.pptxVIP

地产景观品质提升 ----深耕设计管理鼎翼联盟 曹阳下 景观全面提升五步曲 (客户、成本、效果、特色、设计资源)满足客户使用需求合理控制景观成本提升绿化效果材料品质统筹化 设计质量提升对照标杆制定数字化管理标准，保障实施可审控控制软硬景比例，景观单项比例精确化采用绿化战略合作模式，实现全冠移栽提升效果材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量 第三章：景观的功能设计 —— 关注客户需求 概述 指标分析与配置标准 布置方式 场地设计5要素 设计指引 操作指引1. 概述 ①万科集团满意度调查 规划设计满意度07年86，08年79 活动场地和设施满意度07年62，08年58均为最低资料来源：集团08年盖洛普满意度调查报告1. 概述 ①万科集团满意度调查 “活动场地和设施满意度”连续7年持续走低K=千户 资料来源：集团2002-2008盖洛普满意度调查数据；其中业主总量根据该年截至9月份统计数据没有运动就等于没有生命！新建的儿童活动场在哪里？我们找不到…怀念四季花城…健身游泳池等活动设施投入很多心血…活动设施不够，我们需要篮球场！！1.概述 ②客户投诉 客户最不满意：配置少；不便捷 资料来源：集团客户投诉--11.1--16.06--3.58--3.061.概述 ③成交客户对活动场地关注率与满意率 “活动配套和集中绿地”与客户期望差距较大数据来源：08年深圳万科成交客户调查统计（营销系统），调查客户量为3041户运动场地及设施包括泳池、网球场、篮球场及其他健身器械场地1.概述 ④集团活动配置标准现状 2004年集团发布“花城类住区活动配套标准” 上海公司标准，执行较早，控制每块场地绝对面积 深圳区域08年底确定，按品类控制户均指标集团标准上海公司深圳区域1.概述 ⑤小结 “社区活动配套满意度”是“整体满意度”的短板最不满意：配置不足；不便捷 万科集团内对于活动配套标准不完善，执行不规范 概述 指标分析与配置标准 布置方式 场地设计5要素 设计指引 操作指引2. 指标分析：①集团内部标杆a.确定原则 在集团52项目中确定深圳四季花城、上海春申、天津水晶城 3个内部标杆项目 选择标准：入住两年以上、活动配套完善、业主满意度较高 的成熟社区资讯来源：根据所属项目物业公司提供 泳池差异较大容积率 1.7 容积率 1.45 容积率 2.1 2. 指标分析：①集团内部标杆b.活动场地面积分析（含游泳池） 因纬度和气候不同，平均每户的总活动场地面积因泳池的 差异从南往北依次降低，均值为2.01 ㎡/户2.01 ㎡/户3个标杆活动场地均值1.11 ㎡/户运动场地均值0.26 ㎡/户儿童活动场地均值0.25 ㎡/户老人活动场地均值2. 指标分析：①集团内部标杆c.活动场地面积分析（不含游泳池） 不含泳池，不同纬度的标杆项目“运动场地、儿童活动场地 及老人活动场地”户均面积基本一致0.47㎡/户1.11㎡/户集团3个标杆项目运动场地均值集团52个项目运动场地均值数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总运动场地：指专用体育活动场地，包括篮球场、网球场、羽毛球场等2. 指标分析：②集团52项目与标杆比较a.运动场地 运动场地配置普遍较低，平均只达标杆值的42%0.26㎡/户0.24㎡/户集团3个标杆项目儿童场地均值集团52个项目儿童场地均值数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总运动场地：指专用体育活动场地，包括篮球场、网球场、羽毛球场等2. 指标分析：②集团52项目与标杆比较b.儿童活动场地 儿童活动场地配置尚好，个别公司差距较大0.17㎡/户0.25㎡/户集团52个项目老人活动场地均值集团3个标杆项目老人活动场地均值2. 指标分析：②集团52项目与标杆比较c.老人活动场地 老人活动场地配置普遍不足，平均仅达标杆值68%老人活动场地：指供老人活动使用的器械，棋牌和舞蹈聚会等场地数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总1.62㎡/户集团3个标杆项目综合活动场地均值0.88 ㎡/户52项目综合活动场地均值2. 指标分析：②集团52项目与标杆比较d.总活动场地户均面积 除去泳池，综合活动场地52项目均值仅为3个标杆 项目的54%数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总2. 指标分析：②集团52项目与标杆比较e.分析小结 运动场地配置严重不足，老人活动场地关注不够 项目普遍存在综合配置较低的局面2. 指标分析：③行业内标杆分析a.标杆确定 选取3个业内评价较高的容积率项目作为外部标杆上海浦东仁恒河滨城上海天山仁恒河滨花园上海浦东绿城项目名称户均活动面积泳池