地产营销济南凤凰大厦营销策划报告.pptxVIP

目 录;市 场 篇;济南地处山东半岛中西部，距离北京340公里，距离上海680公里。 城市地位：环渤海经济南翼，和黄河中下游的中心城市 城市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。 行政区划包括市中、历下、天桥、槐荫、历城、长清6区，平阴、济阳、商河3县和一个县级市，章丘。;2009年，年末户籍总人口603.27万人，下降1.18‰；2009年，年末全市从业人员372.25万人，增长1.33%。安置就业再就业14.84万人次，比上年多安置0.42万人次，增长2.91%。;2009年，省城城市居民人均可支配收入比2008年增长了9.2%，达到22721.7元；农民人均纯收入也达到7804.8元，同比增长了8.7%。?2009年，在国家一系列拉动内需、刺激消费政策的带动下，省城城市居民人均消费性支出同比增长了6.2%，达到14764.3元，并由此带动全市消费品零售总额同比劲增19.3%，达到1617.9亿元，超出预期2.3个百分点。;;《北京市地方税务局关于个人非住房出租税收管理工作的通知 》 ;2010年主要政策;时间;时间; 新 政 小 结;;市 场 篇;□目前济南市区南北方向的交通要道主要有历山路、英雄山路、二环东路（正在改造）；东西方向交通要道有经十路、和平路-泺源大街、解放路、北园大街等，但直接贯通济南市东西方向的只有经十路以及其东西延长线，经十路已经是济南市东西方向的交通大动脉。;□目前济南市周边的交通南北方向主要有有京沪高速公路，并且路段经常处于饱和状态，事故频发。另外还有106、104国道，虽可满足不同人群需要，但费时较长，即将建设的京沪高速铁路会在很大程度上缓解京沪高速公路的压力。由此，在几年后，京沪高铁也将成为济南连接周边地区的南北交通大动脉。;□京沪高铁全长1318公里，共设置北京、天津、济南、南京、上海等21个客运车站。 预设350公里/小时，最小发车频率一次/5分钟，最大通车量12对/小时，车体为6节，每列定员600人，年单方向预计输送旅客8000余万人次。;□京沪高速铁路建成后，济南到北京和上海用时分别仅为1.5小时和3.5小时，比目前京沪铁路缩短2小时和5.5小时，西客站客流量将达到2700万人次。;□京沪高铁建成后，济南成为连接我国的两大都市圈（即京津唐都市圈和长三角??市圈）的枢纽中心。 ;;□京沪高铁开通极大加速济南和北京、上海的连接。 中国东部区域一体化即将实现，济南逐步融入中国经济发展核心区域华东片区。 □城市间呈现合作化的状态，产业配比将更加科学，资金利用更加合理，各城市将更快速、更和谐地发展； □城市之间距离被大大缩短，交流更加密切，商务机会将以几何级数增加，商务人流交往也更加频繁，生活、工作分处异地的人流也将大大增加；;□发达的交通以及高频次的人流活动，促进区域商务、办公及商业的发展。济南市西部的旅游、商务、会展、现代物流、房地产等产业，都将得到大幅提升。区域对此类人群的吸纳力大大加强;高铁为我们带来了：;让山东回归华东;市 场 篇; 2009年济南房地产市场回顾 ——先抑后扬，需求旺盛; 2009年济南土地市场分析 ;住宅价格：09年济南住宅市场成交价格是节节攀高，从09年1月份的5500元/㎡，一路稳步提升，直到09年12月份济南市住宅均价达到6900元/㎡，全年住宅成交价格上升25%。 由于10年一月份市场新增供应较少，市场上所剩房源不多，由于万达广场、海尔绿城几个高端项目的开盘和加推，提高了济南房地产市场的整体价格，达到9400元/㎡，二月份济南住宅供应量较小，且处于一个淡季，春节一直不是人们购房的高峰时期，所以成交价格没有再次拉高，三月迎来今年第一个购房小高峰，房价也较二月份有所提升，达到8700元/㎡的，四月由于新政出台价格依然在8800元/㎡附近波动。;住宅供应：纵观09年济南住宅商品房新增供应共有208.2万㎡，从4月份开始，供应量明显增大，全年房地产市场单月供应量最高达到39.7万㎡。 2010年1月—4月新增供应63.94万㎡，09年下半年，市场较好，市场存量不多，开发商赶在年初放出大量房源，充斥市场供应，已达到快速完成销售的目的。;公寓供应：2009年济南公寓项目和住宅项目的供应节奏差不多，供应的两个高峰期分别出现在09年6月份和10月份，月新增供应量分别达到3.5万㎡和4.47万㎡。 2010年前四个月，开发商一改传统销售淡季推售基调保守的局面，大量推出房源，一定程度上缓解供需失衡矛盾。;公寓成交均价：2009年济南公寓项目成交均价稳步提升，从09年1月份的4933元/㎡一路上涨到十二月份公寓项目均价达到7320元/㎡，全年上涨幅度达到48%，上涨幅度较大。10年部分精装高档公寓项目入市，提升了公