国际贸易中心项目市场调研及定位中期报告.pptxVIP

青岛开发区国际贸易中心项目市场调研及定位（中期）报告世邦魏理仕 商铺部二零零八年六月CBRECB RICHARD ELLIS发展目标最大化商业价值，打开发区标志性项目企业的收益理想的收益增强实力更多的市场份额更多的经验对城市贡献完善城市载体功能启动新的城市发展理念开发区的城市客厅对社会贡献引入新的消费理念更多社区和人群的活动场所更多就业机会典范建筑——形象——模式——招商——运营——服务——文化——品牌发展目标开发区标志性项目对城市贡献完善城市载体功能启动新的城市发展理念开发区的城市客厅对社会贡献引入新的消费理念更多社区和人群的活动场所更多就业机会企业的收益理想的收益增强实力更多的市场份额更多的经验宏观情况回顾与分析整体商业市场基础/地块分析市场研究竞争分析需求分析项目SWOT分析市场空白点分析市场定位与商业主题设计建议商品组合建议租金预测附件宏观情况回顾与分析青岛概述 青岛位于山东半岛南端，黄海之滨。青岛依山傍海，风光秀丽，气候宜人，是一座独具特色的海滨城市。青岛现辖七区五市，总面积10654平方公里，截止到2007年底，总人口757.99万，其中市区人口275.55万人。 青岛是东部沿海重要的经济中心城市和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地，也是中国重要的外贸口岸和海洋科研基地。宏观情况回顾与分析青岛概述2007年，青岛GDP达到3786.52亿，继续保持了16%的增长速度，在全国非直辖市城市中排名第六位。 青岛是中国十大最具经济活力城市和中国十佳商务城市，获得“企业家满意奖” 青岛是全国两个“中国品牌之都”之一 青岛荣获2005年“公众最向往的中国城市”第一名，获得“中国人居环境奖” 青岛是2008年第29届奥运会帆船比赛举办城市，是中国的“帆船之都” 青岛是中国重要的外贸口岸之一和中国重要的海洋科研基地宏观情况回顾与分析宏观情况回顾与分析人口情况截至到2007年底，全市总人口数约为757.99万人，人口年增长率1.1%。青岛市区总人口数为275.55万人。青岛市人口的增长情况如下图所示：从上图可以看出，青岛市人口的自然增长率较低，但人口每年增长绝对值却较大，由此可以看出，青岛是一个移民城市，外来人口较多。按照目前的人口增长水平预测，预计到2008年，青岛市区的户籍人口总数将达280万人。宏观经济情况回顾与分析国民生产总值情况2007年，青岛国内生产总值已经达到了3786亿元，预计2008——2009年，青岛市国内生产总值的增长速度仍将保持在15%左右的水平，国内生产总值的快速增长，无疑对青岛市各类型房地产市场需求起到了巨大的推动作用，消费水平也将逐渐向国内大都市靠拢。宏观经济情况回顾与分析社会消费品零售总额2000年至2007年，青岛社会消费品零售总额年平均增长率均维持在13%以上。截止到2007年底，青岛市社会消费品零售总额为1199.2亿元，按可比价格计算，较上年增长率为19.1%，约占青岛国内生产总值的37.4%。宏观经济情况回顾与分析可支配收入及消费性支出截止2007年，青岛市年人均可支配收入为17856元，消费性支出为年13376元。人均可支配收入和消费性支出呈快速增长趋势，有力地支持社会消费品零售总额的快速稳定增长。宏观经济情况回顾与分析消费性支出构成从消费性支出构成看，食品支出占消费性支出的36.4%，即4352元；其中，在外饮食支出达848元，较上一年上涨57%。说明人们的外出就餐需求不断提高，人们更加注重生活质量。宏观经济情况回顾与分析物价指数青岛的消费价格指数从2000年的103.3降至2006年的100.9。由于通货紧缩，青岛消费价格指数呈下降趋势，但是情况已逐渐改善。预计未来青岛消费价格指数在中短期内将保持稳定。宏观经济情况回顾与分析恩格尔系数按照联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数达到40%-50%，人民生活进入小康水平，恩格尔系数达到30%-40%，人民生活进入富裕水平。近5年来，青岛市恩格尔系数一直呈下降趋势，2006年为36.4%，较之上一年下降1.2个百分点，这意味着青岛市人民生活水平逐步摆脱小康水平进入到富裕的生活品质与质量。宏观经济情况回顾与分析旅游人数青岛是国内外人士旅游目的地城市之一，除2003年受“SARS”影响外，国内外旅游人数和旅游收入一直保持良好的增长态势。旅游业的蓬勃发展，促进了相关行业的发展，其中，对商业零售消费市场的发展起到了积极的推动作用。宏观经济情况回顾与分析其它影响2008年奥运会 青岛作为2008年奥运会分会场，青岛将会对外国游客更具吸引力，在提升青岛知名度及世界认知度的同时，对青岛经济的发展起到推动作用。对于本项目来说，毗邻旅游区，为商业的发展提供了契机。青岛市拥湾发展战略 青岛市政府提出加快实施“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”发展战略