地铁商业价值案例分析.pptxVIP

地铁上盖商业专题学习 柳茜 商业管理部 2011 . 3 购物中心 基础知识 1 2 3 4 5 地铁上盖商业物业类型及概念剖析 地铁上盖商业物业与地铁站接驳模式 不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响 京沪深三地部分典型地铁上盖商业物业盘点表 不同类型商圈的典型地铁上盖商业项目的特点 6 地铁上盖商业物业定位 地铁上盖商业物业——类型及概念剖析 地铁 即地下铁路，指建在地下的干线旅客铁路，广义上则包括各种城市轨道交通工具； 地铁上盖商业物业 指利用地下地铁站的交通便利性，在其上方加盖商业建筑，从而方便乘客和吸引顾客，并带动商圈发展与 提升。广义上的地铁上盖商业物业不仅包括地下车站的上盖商业建筑，也包括从侧面天桥廊道连接地面或高架地铁站的商业建筑； 相关分类： 与地铁直接关联的商业项目主要包括两大类：站内商业、车站连通商业，地铁上盖商业物业属于车站连通商业，后文将详细介绍； 词 典 地铁上盖商业物业——类型及概念剖析 站内商业定义（日文：EKI-NAKA）： 指在车站里所规划出来的商业经营空间，一般直接位于地铁车站或者火车站内部，对于站内客源具有独占 性，通常由地铁公司或铁路公司自行投资运营或与专业商业集团合作经营； 日本站内商业的发展： 站内商业最初的规模并不大，通常包括贩售零食、饮料、报章杂志的小铺，以及在长途客车月台附近设置的许多快餐店、便当店和土产点； 随着车站周围日渐兴旺，许多大中型车站进行大规模重建改建工程，利用地下空间、检票口和月台当中的道路或小广场等空间建设专属的地下商场、商店街区甚至规模更大的车站商厦； 东京地铁公司鉴于站内商业表现突出（知名连锁品牌大量进驻且业绩与租金均表现上佳），决定加大车站商业设施车站地下商城、车站商厦、车站内商店街、车站高架桥下商店等四种业态的开发力度； 注：除日本站内商业外，香港地铁公司、首尔地铁公司和巴黎地铁公司也都非常擅长地铁商业； 站内商业 地铁上盖商业物业——类型及概念剖析 我国站内商业（地铁）： 我国多数地铁车站只有零星的车站商业，商铺大多设置在地铁站厅的公共空间，如过道、出入口等处，提供便利的快速消费品和专业服务以及自助销售机服务； 少量的大中型车站商业则往往存在散、乱、差等诸多弊端，且大多销售低端地摊商品或大众商品，典型：已停业整改的上海地摊徐家汇站的徐家汇地下商城、上海莘庄站的吉买购物中心和上海站的三叶眼镜市场等； 近期新规划改造的一批地铁车站商业项目已有所改进，典型：上海人民广场站站厅闸机外的地下金三角上海申通地铁公司自行打造的METROMORE地铁生活馆、最新开业的9号线打浦桥站上海日月光购物中心（整个地铁站的所有出入口都彻底包裹在购物中心内，客人进出站必须经过购物中心商场）等； 此外，部分机场、游轮城也与地铁轨交站相连通，借助地铁和多种交通工具形成的交通枢纽港和旅客优势，也形成了某种特殊的地铁上盖商业综合体，典型：香港机场非禁区内的航天城翔天廊购物中心、香港上环港澳码头的信德中心； 站内商业 地铁上盖商业物业——类型及概念剖析 我国站内商业（火车站）： 我国大陆地区火车站站内商业以往仅有”麦当劳、肯德基、永和大王“等几家快餐店和便利超市，传统城市火车站拥有的大型配套商业却是环境脏、乱、差等不适合乘客需要的传统专业市场； 随着我国”公交化“运行的高频率城际铁路和城际高铁相继或即将投入运行，商务客与中高端旅客、中低档客源逐渐分流，大量高铁车站配套购物中心纷纷投入建设，典型：上海虹桥火车站拥有约5000㎡ 现代化商场，引入了近50个著名连锁品牌商家（如万宁、肯德基、COAST咖啡、便利店、蛋糕店、银行、书店等） 火车站内数万㎡的大型商业（购物中心）可资借鉴参考的国内案例目前尚很少（如上海南站银泰百利时尚购物中心等），而海外成功案例则较为普遍，如德国柏林中央车站购物中心、美国纽约中央火车站、台北车站的微风广场等； 站内商业 地铁上盖商业物业——类型及概念剖析 车站连通商业定义： 指虽然不位于车站内部，但有通道直接连接车站内部，无需再绕道地面进入车站的商业项目； 类型： 车站连通商业 定义 特点 典型 商业物业全部处于地下且与地铁相通的地下商城或者延伸出来的地下通道型地下商业街 该类商业多数经营流行服饰或其他特色中低档时尚商品 南京莱迪地下购物中心、广州流行前线、北京西单地铁77街购物中心、东京八重洲地下商城 地铁上盖商业物业，即地面地下商业物业联成一体并与地铁站直接相通的商业物业或商业综合体，通过某层楼面（通常为地下一、二楼或地面二、三楼）与城市轨道站点通道直接或间接相连，使出入城市轨交站的