XXXX05合富辉煌中辰集团港澳广场营销报告_159P.pptxVIP

中辰集团 港澳广场营销报告;;;; 项目地处经济技术开发区翡翠路与金炉路交口东南角；而经济开发区为合肥市“141组团战略”中的西南组团，属城市经济副中心； 同时也位于连接政务新区与经济开发区交通枢纽地段，距离经济开发区中心商业区——明珠广场，仅2.1公里；而距离政务新区习友路板块也仅有1.3公里，步行只需10分钟。;项目四至：地块方正，三面临街，有翡翠路贯通政务区和经开区;周边环境：周边环境及社区氛围一般，局部区域形象较差;;居住氛围：区域人口高达30万，为项目商业提供庞大的商业消费支撑;商业氛围：商圈辐射力强，但区域商业氛围尚未形成;;交通组织：三面临街，单面邻城市主干道，商业可达性较强;可视性分析：地块部分方位可视性不佳;内部环境：与市政结合形象良好，可适度扩大展示面;有利面：户外展示全面，辐射范围广;不利面：周边部分形象不佳，次干道较窄不利人行及车行;项目本体小结：;在充分了解项目本体的情况下，如何实现充分挖掘产品优势， 使项目与区域商业街形成有效区隔?;;产品深化建议;产品深化建议;产品深化建议;产品深化建议;产品深化建议;;SWOT分析—优势;SWOT分析—劣势;SWOT分析—机会;SWOT分析—威胁;优势;;项目认识与理解;由此引发的思考：;;根据商业操作经验及客户统计分析，对于购买商铺的客户在首期 支付款方面大致可分为三类客户：;A类——10万元以下投资客户特征分析;张先生30岁 经开区企业销售经理 年收入15万 一家三口 居住在海恒社区 第一次投资商铺 ;B类——10万元-30万元投资客户特征分析;韩小姐31岁 政务区公务员 年收入20万 资产150万 有写字楼投资经验 注重升值潜力 非常看好沃尔玛 带来的人气效应 ;客户群体：个体工商、专业投资者、部分有投资经验的公务员等;王先生40岁 步行街商业经营业主 事业成功 资产1000万 三套商铺投资经验 注重投资安全性及 升值潜力 ;客户描述;;客户构成;丰富的客户资源和繁密的全国化交易网络;;;合肥商圈演变——2008年合肥商圈重新调整;北部组团;目前经开区主要商业集中在明珠广场，东面工业区为主，向西住宅密集，商业营业??积约5万平米，整体档次较低，区域商业档次有待提升;;项目商业属性定位;;港澳商务会所;;优势资源;;我们致力将港澳广场打造为区域高知型终端消费场所，立足年轻家庭消费和商务消费集为一体的多功能、多主题，引领区域崭新生活方式的地标性商业旗舰;集特色餐饮、商业、购物、 公寓于一体的 城市时尚活力MALL;吃、喝、玩、乐、逛;潮流时尚生活;闲暇最ＨＩ的娱乐先锋;living mall;Living Mall 不同于 Shopping Mall 的地方在于，它面向生活需求，而不是单纯的购物需求；它面向以家庭、圈子等为单位的消费群体，而不单纯把消费对象假想成独立的个体，它给顾客提供了一种不同于传统商业的消费模式；Living Mall 的定位应是情感定位与功能定位的统一。;整体项目的推广定位;;？;价格策略：平开高走，逐步拉升 价格策略说明： 首次面市保证适当的去化速度：首次开盘项目处于立市阶段，采用相对较为平稳的价格入市，避免因价格高而引起的市场风险，保证一期的成功立市，确保适当的去化速度，制造一期热销氛围； 区域的价格标杆地位：以适度进取的价格推出少量标杆型铺位，树立项目区域标杆形象； 适当的价格涨幅：借助主力店的进驻、品牌形象逐步提升、市场认知度的进一步增强，适度调整价格，确保利润的最大化。;;市场比较法市场竞争性楼盘比对价;收益还原法比较法区域可比对项目租金收益;;项目理性入市销售均价为:17000元/平米左右(底价均价);可售面积：一层：约13570平米 二层：约10050平米 三层：约9100平米 四层：约4100平米 共计：约36820平米;;整体营销策略总纲;;阶段推广的两条主线;;整体营销策略;整体营销策略;;销售工作;广告工作;经开区20万人无处消费，和你有关;户外广告牌亮相;通过户外/报媒向市场告知，进行商业先期蓄水。 进行系列活动公关，重点借势沃尔玛、苏宁电器、 大地影城的强势进驻 （如沃尔玛签约仪式投资讲座，例：“为什么沃 而玛选址港澳广场”； 并可同期软文炒作造势， 尽可能在蓄水期达到最佳有效商业利好的传达。 条件允许的情况下参展秋季交会;新销售中心启动仪式;销售工作;营销推广;阶段性传播主题;招商工作全面启动;分阶段营销部署;分阶段营销部署;认筹期 8月中下旬 ;;根据前期客户储备情况,确定认筹形式及相关认筹优惠等认筹方案流程；根据前期认筹客户情况,确定