XXXX0211_沈阳_翡翠城项目整体定位、发展战略.pptxVIP

翡翠城项目总体发展战略及定位;;;问题界定和结构化分析;客户目标;本报告研究的对象——地块一和地块二，研究重点在于地块一;地块一客户目标;项目背景及限制性条件;目标解析和背景解析;目标解析;五星级酒店市场——未来供应量大，竞争趋于白热化；而且本项目不在发展区域上;沈阳写字楼项目主要分布在和平区的和平北大街沿线及沈河区的青年北大街沿线的两大产业带上，本区域不在未来发展方向上;写字楼市场发展趋势分析——供应量大，空置率呈上升趋势，情景不明朗;沈阳商业市场分析——两线三点式发展格局;沈阳商业市场发展——本区域不在商业发展的重点方向上;从大浑南地区商业趋势来看，长白岛商业应该以服务于本区域为主 ;从本区域的商业供应量来看,已经超出区域商业的需求，本项目商业量必须控制;;公寓市场呈现供大于求的趋势，市场存量超过50万平方米，未来将有大量新增项目完工;公寓产品客户中，以投资客为主，部分为自用客户。公寓平均入住率不足五成，以办公用途为主;前几年入市的产品采用了返租销售的方式，但由于后继市场表现不佳，导致投资客的热情锐减;新入市的产品单价呈走低的趋势，同时出现清水房销售以控制总价；公寓市场已经接近价格战的边缘;公寓市场小结——整体发展陷入困境;背景解析结论;项目界定;长白岛整体上属于“十一五规划”中的沈阳城市多极化发展中一极的大浑南地区;大浑南地区位于城市发展的主轴方向上，体现了沈阳城市整体向南发展的大格局;长白岛拥有完善的外部道路系统，区域可通达性良好，与城市核心的车行距离很近;长白岛在大浑南地区中发展起步较晚，基础配套设施落后，正处于大力拆迁阶段，目前是相对陌生区域;项目位于长白岛的门户位置，交通便捷；而且占据浑河景观资源;项目现状及四至——地块内部较为平坦，东面和南面临路，北面临河;地块形状及规划经济指标——地块零散，中等规模，功能复合，商业比例较高;区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们明确研究方向和方法;问题界定和结构化分析;项目发展核心问题;区域内房地产项目分布;区域内未来供应量约有400万平方米;S：情境（situation）——项目背景事实（项目、客户、市场）;;Q：提出问题 （question） ——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题;;区域机会挖掘;从沈阳城市外扩的特征和长白岛自身的地理位置上看，长白岛是城市核心区之一???和平区的唯一发展方向;从城市融合的趋势和速度，以及大浑南地区的发展状况看，3-5年内长白岛将会真正被纳入和平区的体系;从资源稀缺价值角度看，长白岛不仅拥有沈阳稀缺的浑河资源，而且通过规划拥有了更为稀缺的岛资源，区域价值高端化的趋势明显;从政府规划的前景来看，长白岛将被打造成为集人居、科技、商贸、生态、旅游于一体的综合性滨水新城区;从政府对区域的打造力度上看，长白岛是和平区乃至沈阳市重点支持的区域;从政府引进开发商的实力和品牌，以及品牌开发商对区域的态度上看，长白岛的前景被品牌开发商所认可;区域价值总结——三重价值体系并存;从城市高价值区域发展历程看，目前呈现群雄并起，诸侯割据的“战国时代”;从区域价值上，长白岛在五大区域中最有机会承担富人区的职责;地块机会挖掘;城市富人区发展模式分析;高价值区域的价值梯度及辐射力;;市场机会挖掘;从区域内住宅市场看，中高档住宅是市场主流，高档住宅属于市场空白点;中高端市场分析;中高档住宅市场竞争区域分布;;高端市场分析;机场副城板块;高档住宅明显分为城市豪宅和远郊别墅两个类型，具有明显不同的价值体系 远郊别墅未来供应项目集中，08年后年推盘量相对较少 根据区域属性，着重在城市豪宅市场挖掘机会;城市豪宅分布及特点——存在城市核心区和沿河带两类，未来发展主要是沿河带;城市豪宅未来供应——城市核心区豪宅未来年供应逐年减少;城市豪宅未来供应——三环以内低密度土地供应量有限;城市豪宅的竞争主要集中在沿河带；但是项目数量有限，预计年推出量较少;城市豪宅具有市场机会;市场机会分析结论;客户机会挖掘;城市经济尤其是商贸行业的发展导致城市高端收入阶层逐渐扩大;民间指标表明，城市中高端阶层数量迅速增加;私营企业数量和私营企业家数量增长迅速;;客户访谈表明，高端客户对于本区域未来前景认知度最高;客户机会分析结论;项目整体发展方向;基于综合因素基础上的项目发展方向研判;城市豪宅方向的经济实现基础;经济测算比较的结果表明，城市豪宅路线最为合理;城市豪宅方向的市场经验基础;城市豪宅的房地产价值体系;世联“城市豪宅”的城市、价格、地段指数;自然资源;本项目城市豪宅方向的具体解读 ;;豪宅的误区;豪宅的误区;本项目城市豪宅的发展方向（主动方向）;问题界定和结构化分析;沈阳城市豪宅产品分析;规划——整体上缺乏大气感，高价值物业形态稀缺;建筑单体——无法体现豪宅的标志性和仪式感;户型——缺少