XXXX年宁波鼎盛苑项目整合营销.pptxVIP

因势而谋 破局而出鼎盛苑项目整合营销提案2010年6月24日谨呈：宁波围海置业有限公司技术标 第一部分 市场分析宏观市场研判宏观市场研判10年调控政策密集出台、步步紧逼，多部委协同发力，严厉程度前所未有，大超预期。4.17日，国务院：房价过高地区可暂停发放第三套放贷4.19日，住建部：严格实行购房实名制，不得提前收取定金4.21日，银监会：二套房以住宅套数界定，不再以贷款为准 4.23日，青岛14条打响地方细则第一枪4.30日，北京12条：暂停发放第三套及以上住房贷款5.10日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 5.4日 ， 厦门11条：严控开发商捂盘或拆分销售，落实一房一价明码标价5.17日，浙江18条：首套90方以上房贷最低首付三成6.4日 ，二套房认定标准出台 ，“认房又认贷”。 新政待续……6月22日下午四时，宁波楼市细则出台毛光烈:遏制房价过快上涨促进楼市健康发展《市政府关于坚决遏制房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》(简称“21条”)。严格控制非本地居民非自住型购房需求。二套房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，三套及以上的，可暂停发放购房贷款或大幅度提高首付款比例和贷款利率，具体由商业银行根据各自总行要求和风险管理原则确定。严格商品住房预售管理，已取得预售许可的商品住房项目，应将全部房源销售信息及每套房屋销售价格在房产交易机构的商品房网上合同备案系统和售房现场公开并在预售许可证发放之日起10日内一次性公开对外销售。宏观市场预判新政后：一线城市商品房成交全面下跌；二手房挂牌激增一手房市场表现杭州下跌79%；深圳下跌64%；北京下跌45%；上海下跌38%； 广州下跌2%；二手房挂牌表现北京增幅49%；上海增幅33%；广州增幅24%；深圳增幅24%；天津增幅20%；0 5月保利全国16个项目成交，可见这次宏观调控对楼市的影响力。宏观市场研判客户结构明显转变宏观市场研判5月6月20日3日9日16日23日30日6日13日20套 6套 2套 2套 4套 1套 7套 2套15套 11套 11套37套14套 2套 21套 1套 59套 1套 2套 3套 2套 31套39套17套 38套18套26套42套31套13套11套84套40套105套29套14套4套 7套 9套 7套22套 4套 7套 4套 4套新政之下，市场转冷。开盘至6月20日总去化量钱湖天地已成交35套长岛花园已成交97套永和居易已成交23套城南公馆已成交68套金色水岸已成交143套江北万达已成交247套晴园已成交175套中河名庭已成交41套翡翠湾413套已成交413套市场回归健康平稳优质纯居住物业价值凸显！ 从长远来看，政策是为了防止房价过快上涨，保证市场的健康运行。 国家主要以限制短期的投机现象为主，对于刚性需求以及长期投资的影响并不大。 抑制投机给真正具有投资价值，具有稀缺资源的物业反而能带来更好的市场环境。未来市场预判调整周期较长，未来市场呈稳定增长态势，房价趋于理性。未来市场预判项目解读解读区位10年崛起的大东城，将会成为新的城“极”——随着区域的发展，高新区和东部新城最终将重新整合，并同化江东区，集行政、商业、产业、居住、休闲等多元化功能于一体，形成一个新的城市“极” 江东区 + 东部新城 + 高新园区 (中信泰富+世纪东方)商业 行政 产业崛起的大东城解读区位项目认知—区位价值提炼(有利销售的因素)未来的大宁波核心，影响力辐射全省政治、经济、文化中心，商务高度繁荣区域区位价值环境优美、交通便捷、生活配套完备政治、经济精英、高级商务人士、外籍人士云集高新区解读配套周边高档别墅林立，环境幽静，生活配套成熟。解读项目纯粹居住理念，100-140㎡居住型公寓，精品住宅。地址：项目东临金菊路，北邻腊梅路，西南邻新杨木碶河。地块目前在打桩阶段。用地面积：15026平米，总建面积：46001.96平米 容积率：2.3地下面积：11306.48 平米产品：6幢18层的高层建筑面积：60平米 34 90平米 51 100-110平米73 125-140平米95 153平米34 200平米以上 4解读项目万里学校紧临本项目，人文气息浓厚。解读项目项目SWOT分析优势(strength)S1、紧邻万里学院，教育配套资源丰富。2、生活配套成熟，居住氛围已经形成。3、身处杨木碶河畔，水系资源丰富。劣势(weakness)项目周边商业配套尚未成熟W威胁(threat) SWOT分析T机会(opportunity)前有凤凰水岸，后有和美城，对本案形成夹击之势。位处高新区，未来前景良好本案可享资源较多，如万里学校、高新区的公共资源配套等0卖点提炼地段。高新区， “中提升”战略实施的重要组成部分