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购房合同如何签 购房合同如何签 “我的合同已约定了的怎么办？”这种约定有两种情况：一种是不违反法律的约定，只能按合同约定办理；另一种情况，违反法律的约定，虽从法理上说是无效条款，但这种无效往往需要法院的判定才能最终落实。 购房人经常感到有怨无处诉，只能忍气吞声，就是因为购房合同是房地产商和购房人之间的民事行为， 即便在没有********和执法非常公正的环境下，作为政府并不能直接通过行政手段进行干预，司法单位也只能遵守不诉不理的民事纠纷的处理原则。购房人要想在购房时减少被动，首先应在签合同时多加小心，避免误入合同陷阱。 针对上述情况，笔者根据近年北京最新的政策变化重新撰写了自己对签订购房合同的体会，希望能将自己的实践和研究告诉购房人：购房合同示范文本每一条内容说的是什么？约定的目的是什么？如何约定对购房人更有利？ 笔者希望通过本文能帮助未签合同的购房人在签订购房合同前先对合同要表达的真实意思有一个基本了解，同时也希望能帮助已签合同的人能够更清楚自己签的合同，哪条对自己有利，哪条对自己无利，避免将来和房地产商发生纠纷时打无准备之仗，把时间和金钱用在能争取到的权利上，避免浪费不必要的精力和时间去争取无法争取到的利益。 虽然本文是根据北京国土和房屋管理局最新印制的合同文本内容所写，条款比建设部的范本多两条，但笔者相信对北京以外的购房者也会有一定的参考作用。小心购房第一陷阱 － 虚假广告、沙盘、样板间 楼书、广告可视为要约，但不会自动成为合同的一部分；样板间应与实际交付的商品房一致，但执行起来难，购房人一定要正确认识广告、沙盘和样板间的作用。看广告要用放大镜 设计精美的广告经常是吹得天花乱坠，很多购房人买某一个项目的欲望首先来源于房地产商的广告或展会上的沙盘。因此，北京房地产商在宣传上花的功夫和本钱不仅在中国，恐怕在世界上都能堪称第一。房地产商为了达到宣传目的，经常会在广告中进行夸大和不实宣传，购房人千万不要误认为有了最高 人民法院的“司法解释”，房地产商的口头承诺、楼书与媒体广告承诺会自动成为合同的一部分，一定会对房地产商有约束力。 购房人看广告不仅要看漂亮的图画和大字，更要学会看那些几乎不用放大镜就看不清的提示，诸如“图则仅作示意用途，如有修改，恕不另行通知。”“房地产商对本广告内容之正确性或完整性并无做出任何保 证，亦不负任何责任。”“一切资料均以政府最后批准之图则及法律文件为准。”……即使没有这类提示，笔 者到目前为止还没有看到一家房地产商在广告上明示了宣传内容“不可撤消”。由于房地产商在广告上事先埋下了伏笔，所以在纠纷发生后，往往会主张广告即使算为要约，购房人正式签署合同后，没写进合同的要约已经撤消，因为发出广告要约在前，签订合同在后，所以广告要约在签订合同之后已经没有了实际意义。在房地产案件的审判中，司法机关往往也只承认房地产商写进合同中的承诺为要约。 《合同法》第 10 条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规 定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”由于房屋买卖 最终是以书面形式完成交易，购房人还是仅把房地产商的商业广告看作是没有约束力的“要约邀请”，而把 房地产商肯写进合同的才看成是“要约”更现实一点。通俗地讲，购房人宁愿相信房地产商广告中凡是不愿 写进合同的都是“欺骗”更现实一些。 也许有购房人会说：我们搞不懂什么叫“要约”，什么叫“要约邀请”，我们只知道按《广告法》规定不能做虚假广告。笔者不否认《广告法》对虚假广告的限制作用，但更希望购房人能明白以下几个问题： 《广告法》属于行政法，它只是规定了对做虚假广告的处罚标准，而无法规定做虚假广告的对受虚假广告欺骗人的具体赔偿，也就是说，工商管理部门打击房地产商的虚假广告，国家可以收到罚款，但购房 第 1 页第 1 页 购房合同如何签 人无法得到赔款。 《广告法》对虚假广告的广告费 1 至 5 倍罚款对房地产项目的资金来讲只是皮毛。如果房地产商成立 或委托一个注册资金很少的有限公司代理销售，广告由这个代理公司委托广告公司去做，房子卖出后，再 将这家公司解散，追究广告责任将非常困难。 看样板间要用心中的尺 房地产商要不要对卖房时的沙盘、样板间承担责任，笔者认为虽从理论上讲“要”，但非常难取证。因 此笔者也希望购房人认识到建设部《商品房销售管理办法》第三十一条规定的：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际 交付的商品房应当与样板房一致。”用意非常好，但执行起来基本没有约束力。 购房人看样板间时，千万别被长高的空间和根据装修需要放大的房屋尺寸所迷惑。自己心中一定要有把尺子，多少米就是多少米，多少平方米就是多少平方米，千万别以为