合肥和顺东方花园100万平大盘地产项目提案91PPT .pptxVIP

大盘。又见大盘……10销售数据告诉我们……项目现状：1.1期多层公寓[184套]/别墅[29套]公开发售中……开盘日期：2004年初[多层公寓] 2005年5月[别墅]销售状况：截止2005年10月24日，已售多层公寓144套/别墅9套平均月销售套数32=销售数据告诉我们…… 多层公寓外部客户购买套数来人226组销售数据告诉我们……8－9月份共计：成交15套投入广告费用890000元一个让人坐立不安的大盘……安徽水利省城力作公园投入上千万总规模近100万方……项目几近现房10，32，15……到底哪里出了问题？内 因 探 究PROJECT ANALYSE郊区（肥东县）地段城市公共交通匮乏教育配套依托肥东县生活配套未与城市接壤从大盘构成共性看……城市近郊地段生活机能欠缺地段等先天条件较一般大盘更为不利9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。10、市场销售中最重要的字就是“问”。11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。从大盘运作规律看……完备内部配套解决区域生活机能内部配套未尽完善鲜明主题概念引入解决大盘个性三十埠河/公园为区域共性组团产品设计解决分期开发策略价值对等分布的兵营式排列多种产品组合以扩大客户层面多层/小高层/别墅未形成组团产品设计等运作手段未尽完善外 因 分 析MARKET RESEARCH2004年中部四省会城市经济及房价比较2004 FOUR CITIES’ECONOMY VS RESIDENTIAL PRICE 经济是房价的基础，目前合肥的房价相对经济情况已经虚高。从宏观经济研判看营销环境人均收入比合肥：高2411元42房价比长沙：高143元/平米24房地产开发投资INVESTMENT OF REALESTATE资本的逐利性使得合肥房地产市场得到多方资金关注，竞争加剧，风险凸现。从房产整体市场变化看营销环境200亿竞争加剧风险增大商品住宅供求RESIDENTIAL SUPPLY VS DEMAND 2004年住宅销售面积首度超过竣工面积，但前几年的累积存量有待消化。从房产整体市场变化看营销环境住宅商品房销售均价RESIDENTIAL SALE PRICE20％ 房价超速增长；调控后价格增长放缓。从房产整体市场变化看营销环境26调控后5－9月期房预售面积及当月开盘数量THE TRANSACTION VOLUME THE NOMUBER OF MAKING LAUNCH FROM MAY TO SEP IN 2005 56％ 宏观调控后，成交量急剧萎缩从房产整体市场变化看营销环境房 价房 价房产市场房产市场进入 资金经济基础经济基础 随着资金的不断进入，合肥房地产市场在没有强劲的本地经济支撑下，将凸现行业风险。从房地产整体市场看营销环境调 控区域主要楼盘MAIN PROJECTS OF DISTRICT海州景秀世家路汇景新城泉临肥东县河畔雅居聚龙阳光都市瑞泰城市花园长江批发市场静安龙湖花园左案文化村和平花园碧桂园凤凰东碧桂园凤凰西路长西江东路泉龙静安新城城市花园华都九狮水岸华顺从板块市场供求变化看营销环境五公里本案五公里区域主要楼盘MAIN PROJECTS OF DISTRICT海州景秀世家50万路汇景新城30万泉临肥东县河畔雅居长江批发市场聚龙阳光都市瑞泰城市花园静安龙湖花园五公里左案文化村本案和平花园碧桂园凤凰东五公里碧桂园凤凰西路15万38万西泉龙长江东路静安新城城市花园华都九狮水岸华顺40万14万从板块市场供求变化看营销环境总建面约135万待售面积100万总建面约115万待售面积100万100万消化12.5年每月2万方从板块市场供求变化看营销环境300万平方米区域在售九个楼盘的产品类型PRODUCTS OF NINE PROJECTS ON SALING THIS DISTRICT 产业以多层为主，产品类型单一。从板块市场供求变化看营销环境多 层小高层高层叠加别墅联排别墅独栋别墅4311别 墅小高层