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成都新都购物中心项目市场研究定位报告（上） 四川新港地产顾问 目录 2第一部分：市场调研分析 2一、全国宏观经济及房地产政策研究分析 21、经济环境 32、政策环境 43、房地产发展状况 7二、成都及新都房地产市场研究 71、成都市房地产市场发展现状 132、新都区房地产市场发展现状 173、新都区域规划发展方向研究与分析 19第二部分 新都市场研究分析 19一、新都区商业环境概况 191、项目所在区域商业状况调查研究分析 212、成都市典型区域性商圈模拟 253、新都区零售行业分析 27二、新都区酒店调查研究分析 271、新都区酒店行业调查研究分析 302、成都市典型酒店模拟案例研究 333、项目周边酒店状况调查研究分析 34三、新都区写字楼调查分析 341、新都写字楼思考思路 342、成都市场写字楼典型模拟案例研究 51四、新都区公寓调查分析 511、新都区公寓行业调查研究分析 522、成都市典型公寓模拟案例研究 553、项目周边公寓状况调查研究 58第三部分 本案项目研究分析 58一、 项目市场策划顾问 581、项目情况分析 77二、 项目初步规划 771、项目位置规划建议方案 802、项目基本经济测算 854、对本项目的建议总结 85三、 项目业态定位 851、项目商业部分市场定位 932、项目酒店目标市场定位 1053、项目办公物业部分市场定位 113四、项目规划及机电设计建议 114一、写字楼产品建议 1141、硬件配套建议 1152、弱电智能化系统设计要点 1193、软件配套建议 120二、酒店产品建议 124第四部分 问卷调查分析 124一、本部分报告的背景说明 1241、调研目的 1252、调研时间 1253、调查区域及样本分布 1254、调研对象及有效样本量 1255、调研方法 1256、质控方法 127二、商家深访问卷分析 1271、访问商家的经营场所的所属形式分析 1272、访问商家经营的业态分析 1283、访问商家投资经验分析 1294、访问商家对本项目的接受度分析 1295、访问商家愿意以何种形式加入本项目 1306、本项目何种业态面市，对商家吸引力最大 1307、商家对本项目商铺价格的敏感度分析 1318、商家对本项目所处位置租金敏感度分析 1329、本项目商铺面积的市场接受度 13210、提升项目的商业气息的形式分析 133三、投资者调查问卷分析 1331、投资者的基本情况分析 1362、本项目的情况调查分析 145结束语： 第一部分：市场调研分析 一、全国宏观经济及房地产政策研究分析 1、经济环境 1.1、中国经济发展状况 近年来中国经济始终保持高速发展的势头，进入2008年后受历史罕见的特大自然灾害和国际金融危机冲击的不利影响，经济运行速度有所回落。 进入2009年后，国际金融危机对实体经济带来的影响进一步加深，在外需明显收缩的情况下，扩大内需确保经济稳定增长成为当前头等大事。2008年底中央经济工作会议指出：要以提高居民收入水平和扩大最终消费需求为重点，调整国民收入分配格局；要支持能够扩大最终消费需求、带动中间需求的项目；大力促进农民消费，稳定住房消费和汽车消费，着力发展服务消费和旅游消费，不断增强最终消费能力。要强调的是，促进股市和房地产稳定健康发展，这也是明年宏观调控的着力方向，会议提出，要“增强投资者信心”“发挥房地产在扩大内需中的积极作用”，从而凸显了股市和房市在促进经济增长中不可或缺的地位。 1.2、成都市经济发展状况 近年来，成都市经济状况始终保持高速平稳的发展态势，GDP增长连年超过13%，城市居民可支配收入也不断增长，远高于西部城市平均水准。2008年初，经济发展继续保持良好的加速势头，此后受到地震、经济危机等不利因素影响，经济运行速度有所回落，但全年GDP仍保持12.1%的增幅。 进入2009年，成都市经济运行走势基本与全国经济运行走势一致，主要经济指标增幅与2008年同期相比，下滑明显。 新港观点： 经济危机带来的影响进一步加深， 2009年进出口和外资投资持续低迷，预计成都市GDP增幅将低于过去数年的GDP增幅，但由于城市经济结构不同以及城市化进程的影响，GDP增长的下降幅度有限。响应国家政策，扩大内需促进消费以确保GDP增长将成为近期成都市政府的重要工作目标。 此外值得重视的是居民存款余额的大幅增长，由于缺乏合理的投资渠道