《房地产金融与投资》 参考答案 09第九章房地产投资概述－参考答案.docVIP

PAGE PAGE 1 第九章复习思考题答案要点 一、房地产投资的主要特点是什么？ 1、房地产投资成本巨大，投资回收期长。土地的购置成本、建筑安装成本、基础设施费、资金成本、销售费用等各项成本费用使得房地产投资成为资金密集型经济活动，不仅开发投资环节众多、周期较长，而且出租经营型的项目投资回收期更长。 2、房地产投资的不确定因素多，投资风险很高。这是由于房地产市场信息不完全、房地产商品变现性差、房地产投资成本高、投资回收期长以及影响房地产市场环境因素的复杂性等原因造成的。 3、房地产投资回报率，收益性好。土地的稀缺性和人们对房地产商品较强的需求使得房地产的价格趋于上升，房地产投资者容易获得投资收益。而且房地产投资风险高，投资者所期望的投资收益率也比较高。房地产投资的避税效应也是收益高的原因之一。 4、房地产投资需要具备专业知识。不论是房地产开发投资还是房地产置业投资，不仅需要经验，而且的复杂的程序和环节更需要专业性知识的保证。 二、房地产投资主要有哪些类型？ 1、按照房地产投资的对象所划分的种类有①土地开发投资，是指开发者通过合法途径获得土地使用权后，通过对土地的平整以及基础设施的投资建设，将土地开发成为具备“三通一平”或“七通一平”等建设条件的地块，并通过有偿转让或出租地块而盈利的投资行为。②住宅房地产投资，以供人们居住的住宅为开发经营对象。③办公楼投资，开发经营主要供城市中各类公司、机构、单位等用作办公场所的楼宇。④商业房地产投资，以满足零售、餐饮、娱乐、健身、旅游等功能需要的房地产为开发投资对象。⑤工业厂房及仓储性物业投资。 2、按照投资方式又可以将房地产投资划分房地产直接投资和房地产间接投资。房地产直接投资是指投资者将货币资金直接投入到房地产开发活动中，或者购买房地产进行租赁经营或转售。房地产间接投资是指投资者购买房地产企业的股票或债券，或购买住房抵押贷款证券，或参与房地产信托投资。 3、按照投资者权利划分。股权投资者就是对房地产拥有直接所有权的投资者，投资者（如房地产开发商或购房者）可以通过自有资金（或首付款）的投入而直接获得房地产的所有权，投资者还可以通过购买房地产公司、有限合伙或房地产投资信托公司的股票而获得房地产的股权。债权投资者指的是通过发放房地产抵押贷款而拥有直接或间接的权益。 三、何谓房地产投资价值？ 房地产投资价值指的是投资者对某项房地产投资预期的未来收益的价值。房地产的投资收益可以是未来持有期内的租金收入，也可以是将来出售物业时的所得，所以，房地产的投资价值就是所有这些收益的现值。 四、房地产投资的宏观和微观效应主要表现在那些方面？ 1、房地产投资的宏观效应。⑴房地产投资推动了国民经济增长。房地产开发投资构成房地产市场供给，为国民经济的发展以及居住水平的提高了基本的物质条件。房地产投资活动的关联性很大，可以带动五十多个相关行业的产出增加，并带动就业的增长。因此，适度的房地产投资可以拉动国民经济的增长。但是房地产投资规模过大、过热则容易产生泡沫，将对国民经济的总量平衡和结构平衡产生不利影响。⑵房地产投资可以增加政府的财政收入。这些增加的财政收入主要来自于与房地产开发企业经营活动有关的各种税金，以及大量的土地出让金。这些财政收入为城市基础设施和公共事业的发展开辟了重要的资金渠道。此外，由于房地产投资巨大的关联作用，也间接地创造了大量收入，增加了政府的税收。⑶房地产投资改善了城市建设和投资环境。房地产开发投资是一项综合性工程，在城市规划的框架内，通过土地开发和房屋建设，以及基础设施、公用设施、环境绿化各项配套建设，使城市景观、城市功能和城市环境上都得到极大的改善和更新。城市对各种经济要素的吸引力也大大提高，进一步促进了城市经济的发展。⑷房地产投资提高了居民的整体居住水平，改善了居民的消费结构。自我国20世纪80年代后期起，开始了大规模的商品住宅开发与建设，城镇居民的居住条件得到很大的改善，人均居住建筑面积有了很大的提高。而住房的商品化也促使居民的消费结构发生了改变，在城镇居民家庭恩格尔系数下降的同时，居住支出在消费支出中的比重逐步增长，住房成为中国居民的消费热点，成为家庭最大的消费支出。 2、房地产投资的微观效应。⑴房地产投资可以增值。由于土地供应的有限性和房地产位置的唯一性，使得房地产资产的稀缺性特征非常明显。在正常的市场条件下，房地产商品一般呈现出需求大于供给的特点，尤其时住宅房地产，从而使得房地产的价格具有不断上升的潜力。投资于房地产就意味着可以获得这种增值能力。⑵房地产投资可以保值。由于现代经济常遇通货膨胀因素的影响，投资的货币价值会遭受损失，“保值”成为投资者必须要考虑的问题。相比较而言，投资与房地产比存款或持有股票、债券等金融资产更具有保值功能。投资者购置房地产后不仅可以自己消费，还可以