房地产项目可行性研究报告详细版..pdfVIP

昌 建 东 外 滩 项 目 可 行 性 研 究 报 告 目录 第一部分 宗地评价 3 一、宗地基本情况 3 二、区域板块分析 3 三、环境评价 4 四、交通条件 4 五、市政规划 5 第二部分 区域市场分析 7 一、周边楼盘状况 7 二、价格及客户群体分析 8 第三部分 项目 SWOT 分析 9 一、地块 SWOT 分析 9 二、项目分析总结 10 第四部分 项目投资测算及价格敏感性分析 11 一、项目经济技术指标 11 二、项目投资测算表 12 三、土地价格敏感性分析（ 160.5亩） 12 四、商铺价格敏感性分析（ 300 万/亩） 13 第一部分 宗地评价 一、宗地基本情况 目标宗地位于漯河市郾城区黄河路与金山路交叉口东北角， 占地 160 亩左右，容积率为 3.5。宗地东临沙河，南临漯河市主干道黄河 路，紧邻黄河路大桥，西临漯河市主干道金山路，北距规划中的生态 水城仅 1 公里。 目标宗地原为漯河市铸造厂， 目前宗地围墙已搭设， 政府正在对 铸造厂进行拆迁工作。宗地北部与双汇·国际花园之间有块空地，该 地块为漯河市舒曼置业有限公司所有，目前该地块已无地上附着物， 围墙已搭设，但尚未动工， 预计未来 2 年内会动工，届时将与本项目 以及广鑫·帝景城形成竞争态势。 二、区域板块分析 宗地所处沙北东区属于漯河市被边缘化的区域， 西不属于沙北板 块，东不属于召陵板块，南不属于铁东板块，是漯河市一个被遗忘的 边缘化地带。近年来，该区域由于沿河改造工程进度较慢，区域的开 发潜力一直未被挖掘， 只有双汇· 国际花园唯一一个高档社区孤掌难 鸣。区域内的基础设施和生活配套不够完善，也缺乏相应的教育、医 疗配套，在集中式的商业配套方面也存在空白。 纵观漯河市近年来的城市发展，不难发现，市中心老城区、沙北 区，源汇区双龙、西城区，以及沙北淞江新区的地块越来越稀缺，甚 至即将绝版。 按照城市均衡发展的一般规律， 漯河城市发展的轨迹将 逐渐向东区沙北金山板块及召陵板块转移， 越来越多的外来品牌开发 商选择在此区域拿地， 区域土地的升值潜力逐渐显现， 未来区域的地 块将会很稀缺。 宗地紧邻沙河， 当前漯河市政府对沙河沿河改造工程正在施工当 中，预计沙河二期工程将于 5 月份完工。未来 2 年内，宗地东部，黄 河路大桥以北， 沙河河堤景观工程的完工将会极大地带动区域居住价 值，提升板块形象，对本项目产生积极影响。 三、环境评价 宗地处于漯河市东部，周边道路平整，周边工厂企业较少，居住 坏境好。 （沙河景观区） 周边医院：漯河市中医院 银行：中国银行、中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行 学校：漯河二高、阳光雨露国际双语婴幼园、许慎幼儿园、漯河 小学 商业：三明超市 四、交通条件 目前宗地周边已有 18、28、36、39 路公交通过，覆盖区域广， 交通十分便利。 18 路 罗庄 - 宋寨 - 董庄 - 黑龙潭 - 半截塔 - 双汇国际花园 - 西华路口 - 挂车厂 - 沙北医 院 - 市三中 - 马路街口 - 漯河新天地 - 文化路 - 五一路口 -