房地产企业所得税政策解析_107P_XXXX年.pptxVIP

房地产企业所得税政策解析;房地产开发企业的特点;《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》 国税发〔2009〕31号;第一部分：基本框架介绍;第一 章??总则;第二 章????收入的税务处理?? ;第三 章??成本费用扣除的税务处理? ;第四 章??计税成本的核算? ;第五 章???特定事项的税务处理? ;第六 章???附则?? ;第二部分：主要内容解析;一、收入确认的处理;(一)收入确认的范围;(二)收入确认的时点;(二)收入确认的时点;(二)收入确认的时点;(二)收入确认的时点;视同买断的委托销售;　(3)采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。;超基价分成方式的委托销售;(二)收入确认的时点;（三）视同销售;（三）视同销售;(四) 销售未完工开发产品的所得税处理;预计计税毛利率;预计计税毛利率（苏州）;开发产品完工的条件;开发产品已开始投入使用的具体界定;（五）预租收入确认时点;提前一次性支付跨年度租金;成本费用的扣除;（一）借款费用的扣除;（一）借款费用的扣除; 1、《企业所得税法》第四十六条 企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。 2、债权投资:是指企业直接或者间接从关联方获得的，需要偿还本金和支付利息或者需要以其他具有支付利息性质的方式予以补偿的融资。(包括背对背贷款、关联方以各种形式提供担保的债权性投资) 3、权益性投资:是指企业接受的不需要偿还本金和支付利息，投资人对企业净资产拥有所有权的投资。 ;（一）借款费用的扣除;（一）借款费用的扣除;（一）借款费用的扣除; 第三十七条　企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。 企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。 ; 第三十七条　企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。 企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。 ;会计准则 借款费用开始资本化的时点 : 借款费用允许开始资本化必须同时满足三个条件: 资产支出已经发生 借款费用已经发生 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。 这三个条件中，只要有一个条件不满足，相关借款费用就不能资本化。 ;借款费用停止资本化的时点 购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化 ;第三十八条　企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除： 　　（一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出； 　　（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。 ;企业向个人借款支付的利息，可否税前扣除？;国税函[2009]777号 一、企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支出，应根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称税法）第四十六条及《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税[2008]121号）规定的条件，计算企业所得税扣除额。 　　二、企业向除第一条规定以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分,根据税法第八条和税法实施条例第二十七条规定，准予扣除。 　　（一）企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为； （二）企业与个人之间签订了借款合同。;《关于企业由于投资者投资未到位而发生的利息支出