房地产企业税收政策及案例剖析.pptxVIP

房地产企业税收政策研讨Sf0_jt2009-10-24房地产开发企业主要涉及的税费有11种：1、营业税、城建税、教育费附加；2、土地增值税；3、企业所得税、个人所得税；4、房产税、土地使用税、印花税以及契税等。目 录一、营业税二、土地增值税三、企业所得税四、个人所得税五、案例税收策划案例 1广告：“购房屋、送空调”，“购房送家具”，送……公园15号购房赠奔驰车送百万元意大利家具(图) 2008年03月24日11:26? /新浪房产 　赠奔驰车活动：销售满8套空中别墅抽奖一次，奖品为奔驰车一部(由奔驰公司为奥运打造的AMG SLK全球限量400辆,)，由北京市公证处公证。　赠送价值300--400万B ＆ B(意大利)原装进口的家具，并送去欧洲(意大利)B ＆ B考察，亲自去B ＆ B公司选家具款式之行，送往返机票公务仓和五星级酒店3晚的住宿。促销方式的税收策划 将合同条款变为：销售带空调、家具的房屋。解释： 销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调视同销售缴纳增值税。由于房屋和空调不可分割只需按房屋价格缴纳营业税，因此在签订购房合同时，不要约定空调是赠送的，但是可以约定房屋包括空调等附属设施。税收策划案例 2策划目的：减少企业土地增值税的缴纳。 某房地产企业A开发10万平米的商品房，成本总计5亿元（5000元/平米），预计售价为8000元/平米。找到税务策划公司进行策划，该公司提出方案如下： 自行成立房地产销售公司B， B公司以6000元/平米的价格买断其10万平米的商品房，B公司再以8000元/平米的价格对外出售，超过买断价格外的收入作为B公司的手续费收入，每月结算一次。 A公司按6000元/平米的价格确认收入，并按此计算缴纳营业税、土地增值税等相关税金。 B公司按照（8000元-6000元）*10万平米计算手续费收入，按“营业税--服务业”缴纳营业税金及附加。实际操作中，存在部分房地产企业采取包销方式，在销售过程中，部分房款由开发商开具发票、其余房款直接以现金收取或开具收款凭据，隐瞒销售收入。国税发〔2006〕31号文： 采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： （1）采取支付手续费方式委托销售开发产品； （2）采取视同买断方式委托销售开发产品； （3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分 成方式委托销售开发产品 ； （4）采取包销方式委托销售开发产品 。 偷税行为案例 3 2006年，某大型国有企业给专家年薪50万元，有三种发放方式：一是工资加奖金模式，二是年薪制，三是发放工资加红利。其中“方案二：年薪制”的依据是《关于企业经营者试行年薪制后如何计征个人所得税的通知》（国税发〔1996〕107号），该通知规定，对试行年薪制的企业经营者取得的工资、薪金所得应纳的税款，可以实行按年计算、分月预缴的方式计征，即企业经营者按月领取的基本收入，应在减除800元的费用（后来调整为1600元）后，按适用税率计算应纳税款并预缴，年度终了领取效益收入后，合计其全年基本收入和效益收入，再按12个月平均计算实际应纳的税款。专家应纳个税为〔（500000／12－1600）×30%－3375〕×12＝103740元。 依据《关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发〔2005〕9号）第七条：“本通知自2005年1月1日起实施，以前规定与本通知不一致的，按本通知规定执行。 《国家税务总局关于在中国境内有住所的个人取得奖金征税问题的通知》(国税发〔1996〕206号)和《国家税务总局关于企业经营者试行年薪制后如何计征个人所得税的通知》(国税发〔1996〕107号)同时废止。” 方案二适用法规已作废案例 4 某房地产公司开发一幢办公用楼房，总售价为15500万元，取得土地价款为4000万元，开发成本为5000万元，开发费用为上述两项的10%，其他可扣除的税金为1000万元。 　纳税筹划前的土地增值税： 扣除项目为4000＋5000＋〔（4000＋5000）×（10%＋20%）〕＋1000＝12700万元。 　土地增值额为15500－12700＝2800万元。 　土地增值率为2800÷12700＝22%。 　应纳土地增值税为：2800×30%＝840万元。 纳税筹划后的土地增值税：（增加建筑安装成本200万元后） 　扣除项目为4000＋5200＋〔（4000＋5200）×（10%＋20%）〕＋1000＝12960万元。 　土地增值额为15500－12960＝2540万元。 　土地增值率为2540÷12960＝19.59%。增值率低于20%，免征土地增值税840万元。　纳税筹划效果：扣除增加的建筑安装成本后，还节税640万元。 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实