房地产企业纳税筹划技巧与涉税风险规避概述.pptVIP

?房地产开发业务较多的企业，不同地方开发成本因为物价或其他原因可能不同，容易导致房屋增值率高低不均，该种不均匀的状态会加重企业的税收负担。为此企业需要对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。 ?平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。只要生产经营者不是短期行为，而是长期从事开发业务，那么将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，就可以将某段时期获得的增值额进行最大限度的平均，就不会出现某处或某段时期增值率过高的现象，从而节省税款的缴纳。 费用转移或分摊筹划法 ?房地产开发企业进行房屋建造时，将合同分两次签订，当住房初步完工但没有安装设备以及装潢、装修时，便和购买者签订房地产转移合同，接着和购买者签订设备安装以及装潢、装修合同，则纳税人只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，可不计入征税范围，不计征土地增值税。这样就使得营业税税负不变的情况下，使增值额减少，达到了不缴或少缴税的目的。 收入分散筹划法 ?假如某企业准备出售其拥有的一幢房屋以及土地使用权。因为房屋已经使用过一段时间，里面的各种设备均已安装齐全。估计市场价值是800万元，其中各种设备的价格约为100万元。如果该企业和购买者签订合同时，不注意区分这些，而是将全部金额以房地产转让价格的形式在合同上体现，则增值额无疑会增加100万元。 ㊣收入分散可节省税款，在合同上仅注明700万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，不仅可以使得增值额变小从而节省应缴土地增值税税额，而且购销合同适用0.03％的印花税税率，比产权转移书据适用的0.05％税率低，可节省印花税，一举两得。 收入分散筹划法 ?房地产开发公司的代建房方式指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为。房地产开发公司虽然取得了一定的收入，但房地产权自始至终属于客户，没有发生转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的征税范围。 ?建筑行业3％的营业税，其税负较土地增值税低。如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终用户，完全可以采用代建房方式进行开发。可以是由房地产开发公司以用户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己取得和购买，只要从最终形式上看房地产权没有发生转移便可以了。 建房方式筹划法 营业税基本法规及优惠政策解读? ?营业税优惠政策包括： ①对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税 ②将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为免征营业税 ③房地产企业自建自用建筑物免征营业税 ?以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。  土地增值税的清算单位  ?应该进行土地增值税清算的情形： ?房地产开发项目全部竣工、完成销售的 ?整体转让未竣工决算房地产开发项目的 ?直接转让土地使用权的 ?可以进行土地增值税清算的情形： ?已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 ?取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的 ?纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 ?省级税务机关规定的其他情况 土地增值税的清算条件 ?房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 收入按下列方法和顺序确认： ?按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； ?由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 ?房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除成本和费用。  非直接销售和自用房地产的收入确定 ?扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 ?房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。   土地增值税扣除项目清算 ?房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、