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— PAGE \* Arabic 1 — 认筹蓄客执行方案 认筹蓄客执行方案  依云小镇认筹蓄客方案  （执行版）  上海朗驰  3月18日  依云小镇蓄客方案（执行版）  一、市场背景  1、盐城商铺供应量持续放大，当前盐城商业街、社区底商、专业市场等  投资品的在售面积达300万左右，按1万均价计算，需吸金300亿；  按单个投资客100万计算，需3万高端投资客来消化当前的商业市场存量。  2、当前盐城商业地产市场，商街主力楼盘有同曦鸣城、绿地商务楼、中南世纪城MAII 、五洲国际广场、金鹰一号、紫薇国际广场、建军路地下商业街；专业市场主力楼盘有奥华家具城、沿海国际灯具城、白马纺织服饰批发市场、明珠建材市场、五金机电城、义乌小商品市场。各主力楼盘蓄客手段有返租承诺、回购承诺、主力店、特色定位等，整合推广已经成为一种常态，圈层营销、精细化营销、网络营销等手段层出不穷。  3、本项目属于二次开盘，对面中南世纪城购物中心14万㎡已启动招商推广，先锋国际广场已启动零租金招商，在市场容量有限的盐城，在区位弱势、规模弱势等前提下，如何经过有效的蓄客策略，提前抢占客户，先消化、稳住意向客户，争夺有效客源，将是本项目销售和有序运作的关键。  4、在主力店未确定的情况下，本项目经过差异化定位、客户会、招商会、异业联盟等做为主要的蓄客辅助手段。  二、本项目营销目标  该阶段目的营销重点是经过项目市场前期的形象宣传推广和招商，  让市场对项目地段、定位、经营优势等多方面的全面认知。  我司建议前期经过户外、现场包装、电台广告等建立项目的高端形象，以此引发政府、媒体、社会、市场对项目认同和高度评价。对整体地块的外围包装，进行销售中心环境的优化，接受市场买家的咨询和预先的登记。同时经过大规模路演、通路拓客积累客户，经过持续不断的客户会活动、暖场活动凝聚人气，积累足够的投资客客户量，并经过有效的销售策略组合锁定意向客户成功解筹。  1、蓄客目标：  一期总体蓄客目标：到开盘前蓄客600组（VIP客户）；  蓄客目标阶段分解：  A、蓄客第一阶段（ 3月- 4月31日）：  蓄积VIP客户300组；  主要活动：【1】依云小镇认筹开始及客户会  【2】招商推介会  B、、蓄客第二阶段（ 5月1日起- 6月31日）：  蓄积VIP客户300组；  主要活动：【1】主力店入驻或签约新闻发布会  【2】盛大解筹活动  2、认筹蓄客方案  认筹形式及优惠细则  认筹形式采用非集中认筹方式，建议从3月30日起，项目的认筹诚意金为元/套，一个认筹号仅限购买1套商铺。  优惠细则：  参加认筹客户，在开盘解筹时可享受元抵2万元购铺款优惠。  2、销售方案：  三年返租：  销售方案【一】实行返租销售，便于市场统一运作  1】实行返租，三年返租15％，三年返租总款从总价中一次扣除；  2】优惠方案  首付8万购铺开发商垫付首付，首付款需一年内交清，享受优惠98折。  不参与8万首付一次性购铺金额达150万以上—92折；一次性购铺金额达80--150万—依据购买总金额从93—95折不等。  带租约销售，增加投资者信心，带租约销售将商铺的契约合同转给投资户，三年租金返租给投资户（三年租金在首付款中扣除）。  【三】投资回报计算  投资者在购买商铺的同时，开发商为了让市场能够良好的运作，同时为了避免投资者的风险，投资者必须将该商铺的前3年租期租赁给商管公司。这样能够让投资者即买即收租，无须等待，直接得到现成的回报。商铺经营的前三年，为了培育好市场，投资者会得到总房款的15%的租金回报，以后2年定期收租5%，从第六年开始，市场已经成熟，租金每年开始递增8%，这样，投资者在左右的时间内就能够收回成本。  三、营销节奏安排  根据当前工程节点及招商进度，开盘前项目营销推广节点调整如  下：   四、蓄客策略  1、集中认筹时间： 5月；  2、蓄客的策略：  盐城商业项目争相面市，市场竞争加剧，有效的客户争夺战激烈，本项目作为重新包装上市的楼盘，市场认同度还较低，因此要想达到项目一定的蓄客量保证项目的有序销售，除了要快速、拨高项目形象外，还要一系列的针对目标客群的吸筹的措施。  3、诚意认筹活动流程     4、诚意认筹活动