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房地产基础知识;目 录;第一节 房地产含义 一、房地产 1、什么是房地产？房地产是否等于地产？;包 括： a) 土地 b) 建筑物及地上附着物 c) 房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。;2、房地产业是否等同于建筑业？;它与建筑业既有联系，又有区别。 建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程， 它的生产结果是建筑物或构筑物。 房地产业是发包方，建筑业是承包方， 房地产业归属为第三产业，建筑业归属第二产业。 ; 3、房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面： a) 实物形态上看，房产与地产密不可分； b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格； c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的; ; 4、泛地产的概念 所谓泛地产，或称广义地产，是与狭义地产相对的概念。;所谓泛地产，即将狭义的房地产与工业、农业、商业、旅游业、体育产业、教育、科技等产业融合起来，形成各种产业房地产，在泛地产中，则不局限于以房子为核心，房子可能是主体，也可能成为附属的配套设施。 泛地产是在某一特定概念下营造一种人性化的主题功能社区，如城郊休闲型大型住宅社区、生态农业度假区、高科技园区、水世界休闲养生园、高尔夫生活村、观赏型农业旅游区，等等。这种泛地产开发，是与房地产开发商的实力、规模与品牌的竞争密切相关的。当开发商的实力、规模与品牌积累到一定程度，就会出现这种类似于区域开发的泛地产开发。;二、房地产的类型 按用途划分： a) 居住房地产　　 b) 商业房地产　　　　 c) 旅游房地产 d) 工业房地产　　 e) 农业房地产 房地产住宅的层数划分的规定： a) 低层住宅为1-3层 b) 多层住宅为4-6层 c) 小高层住宅为7-11层 d) 中高层住宅为12-16层 e)16层以上为高层住宅;三、房地产土地的使用年限是如何确定的？ 凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。 即：居住用地70年； 工业用地50年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 商业、旅游、娱乐用地40年； 综合用地或者其他用地50年。; 第二节 土地所有权与使用权 一、土地使用权概念 以及使用权出让和转让 ;土地使用权的出???：国家以土地所有者的身份按指定地块的使用年限、用途、和城市规划条件，将城市土地使用权出让给使用者，并向土地使用者收取土地出让金的行为。 非国有土地出让：先转化为国有土地。 法条： 以出让的方式取得土地使用权进行房地产开发的企业， 必须按照出让合同约定的用途、动工开发期限开发土地， 超过合同期满一年，未动工开发的，征收其土地出让金20％以下的闲置费； 满两年未动工开发的，可无偿收回土地使用权， 但因人力不可抗力、政府行为或因办理前期工作而延迟开发的除外。 对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1／3或已投资额不足1／4， 且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。;二、土地使用权的出让形式： 协议、招标、拍卖 《土地法》规定：商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取招标、拍卖的方式；没有条件的可以采用双方协议的方式。但是采用双方协议出让土地使用权的，出让金不得低于国家最低土地出让价格。 招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象； 协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。;三、商品房及经济适用房：;经济适用房：是指根据国家安居工程政策建造的、向符合购房条件的个人定向出售的住宅房。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修 建的普通住房,具有社会保障性质，具有经济性和适用性的特点。 经济性：是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的随能力； 适用性：是指在住房设计（米数及格局方面有一定限制）及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称经济实用房。 经济适用房的土地性质：划拨 ; 第三节 房屋建筑结构 常见房屋建筑结构： 钢结构：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。 ;砖混结构：砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或者砌块砌筑，横向承重的梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。也就是说砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。 适合开间进深较小，房间面积小多层或低层的建筑，对于承重墙体不能改动，而框架结