房地产投资国民经济分析.pptxVIP

第六章  房地产投资 国民经济分析; 学习目标;;第一节 国民经济分析概论; 二、国民经济分析的必要性;三、国民经济分析与财务分析的区别; 四、国民经济分析的原理; 基本要求是要以最小的费用取得最大的经济效益。 基本指标是经济净现值和经济内部收益率。经济净现值是用社会折现率对各年净效益进行折现而获得的。当经济净现值大于或等于零时，该项目值得实施；经济内部收益率大于或等于社会折现率，该项目方能接受。 　2.费用与效益 国民经济分析中的费用是指因项目建设而使国民经济所付出的代价，包括项目自身的和其他国民经济部门所付出的代价。该费用包括内部费用和外部费用两部分。; 内部费用和外部费用; 项目效益和外部效应; 国家参数;五、房地产投资国民经济分析的程序; ２.效益和费用数值的调整;根据建筑工程消耗的人工、三材、电力等，用影子工资、货物和电力影子价格调整建筑费用，或通过建筑工程影子价格换算系数直接调整建筑费用。 若安装工程中的材料费占较大比重或有进口安装材料，也应按材料的影子价格调整安装费用。 用土地的影子费用代替占用土地的实际费用。 剔除涨价预备费。 调整其他费用。 ; （2）流动资金的调整 调整由于流动资金估算的基础的变动引起的流动资 金占用量的变化。 （ 3）经营费用的调整 对于出租性房地产投资项目而言，在国民经济分析 时，存在对经营费用的调整问题。分析时，可以先 用影子价格、影子工资等参数确定经营期的各项费用， 然 后进行加总。出租性房地产在销售阶段也可以进行 经 营费用的调整。 （4）销售或出租收入的调整 先确定房地产出售或出租时的影子价格或影子租金， 然后重新计算销售收入。 （5）在涉及外汇借款时，要用影子汇率计算外汇本金 及其利息。; （二） 直接进行国民经济分析;第二节 费用和效益的识别与度量;（一）因项目建设而增加项目所需投入物  的社会供??量 ;（二）减少对其他企业的供给;（三） 增加进口或减少出口; （四）外部费用; 二、效益的识别与度量;（二）项目建成后减少了其他企业的房地  产产品的产量;（四）外部效益 外部效益的表现形式多种多样，在国民经济分析中所考虑的外部效益主要包括以下几个方面： 1.技术进步 这种效益大部分被项目吸收，但由于人员流动、技术的交流，这些技术可能给整个地区的经济发展带来好处。这部分外部效益不易量化，一般只做定性描述。 2.项目带来的关联效应 房地产项目的实施 将给其“上游”和“下游”企业带来效益，称之为关联效应。“上游”企业是为项目提供建材、设备及其它各种服务的企业；“下游”企业是项目为其提供原料或半成品的企业。 关联是一个部门（或项目）在投入或产出上与其他部门（或项目）之间的联系。 ; 三、转移支付; （二）补贴 补贴是一种货币流动方向与税金相反的转移支付。从社会资源变化的角度分析，可以看出，补贴既未增加社会资源，也未减少社会资源，只是货币在项目和政府间的转移。所以不应把补贴作为项目国民经济分析的效益或费用。 （三）国内贷款利息 项目的国内贷款利息也是一种转移支付。在财务分析中，它是作为项目的费用来处理的，但从国民经济角度考察项目，它是由项目拿出一部分款项转付给金融机构。这种转付并没有增加国民经济的收入或增加国民经济的资源消耗。;第三节 国民经济分析中的国家参数; （二）影子价格的确定方法; 2.非外贸货物影子价格的确定方法; (2)投入物; （3）非外贸物的成本分解法; ③对外购原料等投入物的费用进行调整。其中有些可直接使用给定的影子价格或换算系数。对出口产品应自行测算其影子价格，对非出口产品可留待第二轮分解。有条件时，也应对投资中某些占比例较大的费用进行调整。 ④工资及福利费和其他费用原则上不予调整