某地产项目策划思路讲义.pptxVIP

崇州永康东路项目策划思路;一;前 言 ? 2014年2月收到贵公司的《崇州市崇阳镇永康东路项目招商代理邀标函》后，立即组建“崇州永康东路项目服务小组”对项目进行了分析研究。经过多次讨论，拟定以下《崇州永康东路项目策划思路》。策划书主体分为三大部分，产品策划、业态策划、销售模式策划，前两个部分让我们共同去了解市场、了解产品、剖析出产品与其他产品的差异性，产品会在今后的销售中出现的瓶颈，第三部分就是如何解决这些问题提出的一些建议。层层深入，阐述我们的观点与操作方案。 请见谅，这份《崇州永康东路项目策划思路》是在无正规的《市场调研报告》作为科学依据基础下草拟的，只是展示公司的能力，以及对市场、项目的初步理解，有所偏颇待进一步修正！;规划用途;2、转换指标;3、市场售价;问题一、面粉贵过面包？;问题一、面粉贵过面包？------解决之道;如何调整产品各项定位，实现利润更大？;利润展望：;竞争定位原则：差异化、精准化！;（一）崇州区概况 崇州市位于天府之国的腹心，总人口64.15万人，城镇人口28万，市辖25个乡镇。?　崇州市有“天府粮仓”之美誉，是全国商品粮基地县、瘦肉型猪基地县、粮棉专贷大县和国家级农业综合开发区。崇州市山、丘、坝、河兼有的地理条件，造就了众多的旅游风景，省级风景旅游区九龙沟、省级森林公园鸡冠山是其中的代表。;（二）崇州房地产发展前景 崇州的区位和交通优势很有特点。崇州地处成都市西部，位于成都半小时经济圈内。目前成温邛高速公路已开放免费通行，光华大道崇州段已全线通车，龙门山旅游快速通道建成，轻轨开建，崇州将会完全形成“五路一轨”的交通格局，崇州通往成都的交通局面将会全面打开。 其次，特点鲜明的产业优势也将带来庞大人流，对房地产开发有强大的产业支撑。目前，崇州工业集中发展区已经初步形成了以制鞋、家具为主导的产业集群，年前，成都市规划部署了九大产业集群，其中就包括了崇州的制鞋和家具两大产业，现在工业集中发展区引进了康奈等全国大中型知名制鞋企业300多家；以全友、明珠两大国内板材家具为龙头打造的品牌家具产业园，目前已经吸引了国内十多家知名家具企业聚集发展；以光电玻璃项目为主打的新型建材园正在火热建设中。崇州工业区的面积从过去的8平方公里将扩大到18平方公里。最为重要的一点，随着工业集中发展区扩容及未来众多国内外知名企业的落户，必将带来大量高素质和高消费力人群。有了这一大批效力于名企的消费群体，必将对崇州的房地产市场形成非常强大的购买能力。 ;3、市场环境： ;唐人街： 业态定位：有主力店家乐福入住，目前在售家乐福的店中店;4、产品定位： ;功能定位：妇女儿童一站式购物广场！以儿童需求为主体，延伸出妇女需求及家庭需求，家庭是社会的基本构成细胞，定位通过儿童到妇女再到家庭，实现定位小众打击大众的目的；商业部分核心功能是集展示、消费、早教、娱乐、美食、办公等为一体的购物中心； 客群定位：1-10岁儿童、20-40岁妇女、衍生出的家庭客群；客群区域定位以崇州为基础的大成都以西的客群； 业态定位：美食广场、精品区、妇女服饰区、幼儿用品区、儿童天地及妇女休闲区、早教中心区;?? ? 据统计，我国14岁以下儿童接近3亿，生活在城市的儿童超过1亿，儿童消费支出已占整个家庭收入的25%。另据数据显示，2005-2009年，中国儿童消费市场规模由740亿元增加至1653亿元。预计2013年，国内儿童消费市场规模将达到4000亿元。 ???? 随着经济发展和城市化，我国将成为全球最大的婴童消费市场。且儿童业态具有连带消费多、持续性强、粘性大、停留时间长、对楼层和位置要求不高（但不适合开在夜总会、KTV、电玩城等不适宜儿童或容易导致儿童分心的业态附近），易汇聚人气并激发增加其他业态商户消费的特点，能为购物中心带来一大批家庭型消费人群，并形成持续不断的规律性客群。所以，好的儿童业态对客流的带动作用非常强。这对于定位同质化严重，品牌重叠率高的购物中心来讲，均是招商运营的发力点之一。 ????根据品牌性、装修人文性、针对客群、服务性质将儿童早教培训细分为早教综合类、运动健身类、艺术类、学业类、情商类、兴趣爱好类六大类，;5、业态分布： ;二层：女性服饰区：孕妇装、品牌服装、品牌女包、品牌皮鞋等！;三层：幼儿用品区：奶粉、儿童推车服饰、儿童玩具、儿童学习用品等;四层：儿童天地及妇女休闲区：儿童娱乐场所、妇女健身、美容、spa等;五层：早教区：早教综合类、艺术类、运动类等;6、产品规划： ;产品规划方向一： ;产品规划方向二： ;1、目标客群定位： 从目前对商业楼盘购买人群的购买目的分析：20%的投资者购买商铺的目的是为了自用。有70%以上的投资者表示，购买商铺是为了投资，