某房地产项目市场研究及定位报告.pptVIP

三亚中集香水湾项目市场研究及定位报告;本体分析;项目区位;景观资源：以沙滩、礁岩、溪流、海景为主，兼有海滨与山水田园风光； 海水：该海域海水盐度相当高，接近大洋水特性。透明度大于11米，高于滨海旅游区透明度的规定标准3米的三倍以上，具有极佳的可观赏价值； 山景：连绵起伏的牛岭山脉形成生态背景 岸线：沙滩如银、礁岩变幻、海潮起伏;结合自然条件和后方建设项目及其用地性质 ，规划有礁岩保护岸线、公共浴场岸线与港口岸线 地形：内部“三水四岭”，地形多样 ;交通条件;地块四至　;用地条件;资源条件;项目属性界定;目标解析;未来趋势研判;关键现象——市场回顾;北京;三亚市2007全年商品房销售面积88.58万平米，与06年同期相比增长34.71%； 产权式酒店销售面积与上年同期相比增长148%，一线海景公寓别墅销售面积与06年同期相比增长283%； 产权式酒店平均售价12183元/平米，和去年同期相比增长25.88%，一线海景公寓及别墅平均售价13016元/平米；;未来趋势研判;稀缺热带滨海景观资源为核心价值，海景资源决定产品价格。;旅游地产，典型外销型市场，全国富豪聚集地。;海南二十年省庆，政府业绩追求推动市场发展;三亚市场销售旺季与常规市场错位，市场影响滞后。;客户增值预期严重受创，市场承受力受到考验。;地价及楼价均大幅上涨。;政府推动热度回温，市场推动力减弱;市场影响压力加剧，滞后市场反应即将显现。;主要为北京房地产市场的影响，三亚市场影响力度微弱。;地震对中国整体经济影响有限，但短期会推高通货膨胀。;未来趋势研判;趋势判断;趋势判断;趋势判断;区域市场分析;区域板块分析;长约7.5km 凹深6km;各板块发展状况;小 结;区域板块分析;各区域特征;区域质素对比;区域市场供应对比;综合对比结论;区域板块分析;区域市场特征;一线海景公寓畅销面积集中在50-70㎡一居， 90-120㎡二居，130-170㎡三居； 二线海景公寓畅销面积集中在40-50㎡一居，70-90㎡两居，100㎡左右三居。 一线海景公寓总价在300万以下，销售状况良好； 二线海景公寓普遍总价在100万以下。;成熟区域在售别墅项目;小 结;未来公寓供应;未来别墅供应;小 结;区域内竞争--红磡香水湾;区 位;区 位;竞争项目横向比较;结 论;典型案例研究; 项目概况 区位：普吉岛位于泰国南部，是泰国第一大海岛；整个Laguna Phuket 度假区位于Bangtao湾，占地约3.2平方公里。 气候：属于热带气候，气温常年维持在20℃至33℃之间。 交通：对外交通主要依靠航空，距离曼谷飞行距离1小时；岛内交通网络完全依靠公路。 ;普吉岛是一大型高档综合旅游度假区，以五家高级度假式酒店为项目发展重点。;普吉岛拥有多主题复合度假区，能够满足不同层次客户的需求。;开发次序;资源依赖性; 项目概况 区位：坐落在民丹岛的北海岸，?是印尼寥内群岛的最大岛屿 规模：岛屿面积1140平方公里 气候：地理位置接近赤道，终年阳光普照，年平均温在26度左右 交通：离新加坡很近，乘搭渡轮只需45分钟 ;整体规划： ——沿海布置度假区，分别由来自印尼、新加坡、香港等不同集团公司开发的六大组团度假区。 ——腹地布置休闲娱乐配套设施，包括高尔夫、游戏赛车、大象园及餐饮购物中心等。 目标客户群：不同时间节点目标客户不同: ——周末度假游客主要以新加坡人为主; ——其他时间主要来自于欧洲、澳洲，亚洲游客主要以韩国、日本、马来西亚、台湾为主。 ;1;Club med是起源于法国，的国际声誉对消费者发挥作用，7日6晚度假游每人收费1200美元，在民丹岛同类设施中属于高水平。 *不含交通费用。;目标人群;时间轴;资源依赖性;项目资源：临近Kapalua， Oneloa，the Ritz Kapalua优质沙滩资源，内部地势变化多端。项目依据资源的不同布置不同的物业类型，因地制宜。;1