正合机构成都华侨城地产项目定位报告113PPT.pptx

2006年4月;报告内容纲要;目 标;整合资源，展现项目的高端差异化形象;目 标;？;S：情境（situation）——宏观市场综述;S：情境（situation）——成都房地产市场综述;S：情境（situation） ——成都市场整体消费力;S：情境（situation） ——成都市场整体消费力;S：情境（situation） ——成都市场整体消费力;S：情境（situation） ——成都市场整体消费力;S：情境（situation） ——成都市场消费力;S：情境（situation） ——成都市场消费力;S：情境（situation） ——成都市场消费力;S：情境（situation） ——成都市场消费力;S：情境（situation） ——成都市场消费力;S：情境（situation） ——成都市场消费力;S：情境（situation） ——成都市场消费力;S：情境（situation） ——成都市场消费力;S：情境（situation） ——成都市场消费力;区域经济指标;区域产业结构;区域引资、进出口情况;区域专业市场及经营户情况 ;金牛区房地产;区域市场综述;S：情境（situation）——成都土地市场综述;S：情境（situation） ——成都区域市场综述;S：情境（situation） ——竞争市场综述;S：情境（situation） ——消费者特征综述;S：情境（situation） ——消费者特征综述;;？;R1：非期望结果 ——按常规发展的思路可能导致的结果; 在区域价值上：合理整合项目资源，重新定义区域价值;Q：提出问题 （question） ——突破困境必须回答的核心问题;目 标;战略模式选择：领导者;项目核心竞争力发展方向;项目核心竞争力发展方向之:环境;;配套资源与城区联动开发的顺序;项目核心竞争力发展方向之:产品;;项目核心竞争力发展方向之:品牌;;项目核心竞争力发展方向之:文化;;;目 标; 本项目在未进行推广之前，目标客户区域抗性较强，基本为城北区域以生意人为主的财富阶层。; 从项目整体开发而言，我们要吸引全市的财富阶层，就意味着我们必须与现有的高端片区形成竞争关系。; 目前紫荆桐梓林神仙树片区、金沙片区、浣花片区被称为成都三大高尚居住区，被公认为成都财富阶层主要居住区域（或心中理想的居住区域）;恢复城市人文价值 提高城市生活品质;目 标;项目首期定位;项目的价格与推量??相互制约的因素， 如以价格为首要目标，则价高量小， 反之亦然。;高层电梯住宅;多层（5\6+1F）电梯住宅;洋房（4\5+1F）电梯住宅;叠拼别墅（4F）;物业类型;本价格实现的必备条件;注： 1、鹭岛国际社区采用准现房销售的现房策略，因此初次亮相时间为其准现房呈现时间； 2、华润翡翠城地处成都市区内最大的自然湖泊，具有绝版的自然资源。;核心及重点竞争楼盘首期推售量在8-12万平米，且主要分两批推出;根据市场测算，本项目的年推量：8-10万平米 我们建议首期推售量：6-8万平米（考虑分两批推出）;项目首期定位;项目首期物业发展研判;首期住宅物业构面发展方向;竞争市场多层物业、花园洋房户型配比;竞争市场叠拼别墅户型面积区间;本项目首期物业配比及面积区间;项目首期定位; 消费者对社区生活配套要求齐全 中小超市﹑茶房、恒温游泳池﹑健身房、儿童乐园是首期不可缺少的五项配套 ;我们除了常规动作外，还需要呈现区域及生活配套资源，体现差异化;考虑到本项目的自身约束条件和战略定位，本项目启动必须采取全面展示的策略，具体内容如下：;会所案例借鉴;丹麦BO发烧级音响;本项目首期会所建议;项目首期定位;客户对产品各方面要求高，其中最敏感的是: 户型、建筑质量、景观;产品整体; 首要满足： -保证户户面向组团景观； -保证户型的动区尽量朝向车行道路； -静区尽量朝向社区内。 次要满足： -成都当地生活习惯，东偏北30度或南偏东45度，尽量减少西向、北向建筑;建筑外立面设计建议;景观设计建议——整体风格把握;景观设计建议——植物;景观设计参考图片;景观设计参考图片;景观设计参考图片;景观设计参考图片;成都畅销户型借鉴——多层物业;住宅单体——多层设计;住宅单体——多层设计;基础资料 一梯两户 四室两厅三卫+工人房 建筑面积： 166平米 客厅使用面积: 27平米 餐厅使用面积: 12平米 主卧使用面积: 25平米 厨房使用面积: 8平米 主卫使用面积： 7平米;成都畅销户型借鉴——洋房物业;住宅单体——花园洋房设计;住宅单体——花园洋房设计;住宅单体