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万科房地产策划流程;前期策划篇简介; 前期策划的总体流程;第一阶段：可行性研究;第二阶段：项目市场研究;宏观经济 竞争环境 项目价值 潜在客户 研究结论 ; 第三阶段：项目定位;9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。七月-21七月-21Wednesday, July 14, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。18:57:3418:57:3418:577/14/2021 6:57:34 PM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。七月-2118:57:3418:57Jul-2114-Jul-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。18:57:3418:57:3418:57Wednesday, July 14, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。七月-21七月-2118:57:3418:57:34July 14, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。14 七月 20216:57:34 下午18:57:34七月-21 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。七月 216:57 下午七月-2118:57July 14, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021/7/14 18:57:3418:57:3414 July 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。6:57:34 下午6:57 下午18:57:34七月-21 ;SWOT分析 产品定位 客户定位 价格定位 经济收益分析 ;第四阶段：初步推广方案;经济收益分析;公开发售前的策划;1 公开发售前策划的目的 2 公开发售前策划的工作流程 3 公开发售前策划的工作方法;1 公开发售前策划的目的;2 公开发售前策划工作流程;2 公开发售前策划工作流程 2.1 在现场打动客户 2.11 推广前奏 1 确定楼盘推广名 2 确定项目推广整体风格 2.12 包装地盘、制作纸质媒体 注：2.12包装地盘、制作纸质媒体具体内容见《住宅项目市场推广》;确定楼盘推广名 楼盘推广名——营销策划的第一步 突出楼盘的卖点，并把卖点浓缩后传递给消费者。 可以明确定位消费群???，开发商可以通过案名吸引特定人群。 由于地产的特殊性，地产品牌的形成通常以案名为载体。;2 确定项目推广整体风格;·在项目只是一个工地的情况下，通过地盘的精心包装和纸质 媒体中详尽的介绍，让客户“真实”体验梦想家园。 ·通过现场的良好展示，给客户完整的产品信息，加速客户的 购买决策。 注：2.12包装地盘具体内容见《住宅项目市场推广》;2 公开发售前策划工作流程 2.2 传播产品信息给客户 2.2.1 确定阶段推广主题 2.2.2 房地产传播信息概述 2.2.3 广告投放——信息传播主要方法一 2.2.4 公关活动——信息传播主要方法二 2.2.5 内部认购——收集意向客户资料的有效方法 2.2.6 传播方法综合运用提高造势效果;2.2.1 确定阶段推广主题;房地产信息传播方法分类 广告投放 现场包装 公关活动 其他 注：现场包装具体内容见《住宅项目市场推广》;广告投放考虑因素;活动推广实施要点;·概述 又称“认筹”，是指楼盘在没有正式开盘之前，面向购房 人开展的认购活动，需要客户交纳诚意金，因此能够辨别 出有效意向客户。 客户通过认筹可以获得优先认购权，优先选择自己心仪的 住宅单位。 能够了解真正的市场需求，并且发展商可以掌握主动权， 因此内部认购是发展商测试市场、检验营销策略的最佳试 金石。 2005年政府就内部认购出台了一些相关政策，基本上都是 已“预售许可证”为界，之前不能认筹。;策划全程造势图;2 公开发售前策划工作流程 2.3 网住客户 2.3.1 制定销售计划