某地产项目某某年度营销报告.pptxVIP

谨呈：招商局地产招商紫金山一号2011年度营销报告 一、2010年南京房地产市场回顾报告提纲 二、2010年区域房地产市场分析Content 三、2011年运行趋势预判 第一部分：2010年南京房地产市场回顾政策环境土地市场商品住宅市场别墅市场商业物业市场办公物业市场二手房市场楼市热点事件2010年房产政策2010年房产调控以09年末调控为开端，在10年4月开始加强，与往年政策不同的是，本次重点放在抑制不合理需求上，而非往年的调整供应层面。2010年政策加强——背景1背景1——之前政策效果有限：09年房地产市场疯狂发展后，09年末及2010年初维稳政策主要以指导性和原则性政策为主，短期内对遏制房价未能产生实质性影响政府调控房地产市场的政策主要包括保障性政策、税收政策、土地政策、金融信贷政策以及市场政策这五个方面；09年底以来出台的政策虽包含了各个方面，但多为一些指导性和原则性的政策，在许多方面可执行力不够强，或仍存在较大的弹性空间，有一些政策属于中长期政策如关于保障性住房政策等，在短期内对房地产市场尤其是房价的影响有限数据来源：新景祥研究中心2010年政策加强——背景2背景2——2010年1季度房价上涨仍旧过快：主要表现为一季度全国房地产市场量价齐升，部分城市商品房销售价格指数涨幅达到新高商品房销售量价走势10年1季度前两月全国商品房销售面积15361万平米，同比增长35.8%，增幅比去年全年回落6.3个百分点，销售均价为5193元/平米，同比增长16.1%，比09年增长11.4%；全国70个大中城市新建商品住宅销售价格均上涨，且房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，70个大中城市，其中涨幅最大的5个城市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3%。 数据来源：国家统计局2010年政策加强——背景3背景3——2010年1季度宏观经济背景良好：一季度经济的超预期增长和步入正常增长环境的实体经济为政策的出台奠定了宏观基础PMI指数和工业增加值增速走势情况GDP增长情况%2010年1季度GDP增速达到11.9%，呈现持续性恢复增长，并超过去年同期水平，经济增长势头良好；PMI指数继续保持在50以上，工业增加值增速保持持续上升，受春节季节性影响，2月份PMI指数为52，工业增加增速降至12.8%，但3月份迅速回升，总体来看，实体经济已恢复正常增长环境2010年政策加强——背景4背景4——防止房价过快上涨与通胀风险形成中国经济的双重压力：09年末出现的通胀风险及人民币升值压力，将推高资产价格进一步上升，出台更严厉的政策遏制房价的快速上涨，以避免风险的叠加效应通胀风险：将继续推动房价过快上涨CPI持续走高10年3月cpi涨幅回落，但随着经济强势回暖，可能会带动新一轮物价的周期性波动，通胀压力依然存在人民币升值压力：将进一步推高地产资产价值国际背景：中国对美国贸易顺差日益扩大，人民币升值将为扩大美国出口铺路，美国就人民币汇率问题向中国施压 中国：温家宝总理在两会新闻发布会上表示：人民币汇率将保持稳定美国：10.3.11，奥巴马向中国施压，要求中国进一步向“以市场为导向的汇率”机制过渡 ；10.4.15，美国财政部出台的报告中将中国定性为“人民币汇率操纵国”，两国摩擦升级； 10.4.20， 美国国会众议院筹款委员会对中国汇率政策问题举行听证会 ，表示中国的人民币币值有被低估的现象 焦点事件刺激财富效应，房地产将升级为主要投资焦点，提升房地产有效需求，进一步推高房价；催生国际投资，热钱涌入导致房地产价格上涨影响数据来源：国家统计局调控政策加强原因总结：之前政策力度和执行度有限，市场作用不明显09年底至3月份出台的政策主要以土地政策、保障性住房政策为主，主要目的在于稳定市场情绪，作用不直接，可执行度一般，短期内影响有限 房价继续快速上涨，市场行为趋于非理性一季度全国市场量升价涨，大中城市商品房销售价格指数涨幅达近年来最高水平，供不应求、房价上涨过快的局面未得到实质性改善 宏观经济增长稳定为政策调控奠定基础 一季度经济水平超去年同期，实体经济恢复正常增长环境，三驾马车稳步发展给中国经济增长提供了有力支撑 通胀风险及人民币升值压力进一步推高房价通胀风险加强及人民币升值压力下带来的国际热钱的流入，将共同推高资产价格的进一步上升，有必要出台更严厉的调控政策避免风险叠加效应 2010年房产新政——加强期1针对仍然疯狂的楼市，2010年4.15新政（国十条）出台，把抑制不合理住房需求放在了增加住房有效供给的前面，反映了政策重点的变化建立考核问责机制稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考