某商业项目市场定位.pptVIP

王家湾商业项目市场定位;项目研究工作阶段划分;核心问题界定;项目研究工作步骤;武汉城市圈规划及武汉的地位;武汉城市规划;武汉新区规划;城市轨道交通规划;武汉城市商圈分布格局;项目研究工作步骤;武汉作为城市圈龙头城市，将有力增强处于武汉门户地位的商圈的扩容，辐射面将更广，为王家湾商圈发展带来了契机。;项目研究工作步骤;汉阳片区商业规划;王家湾商业市场分析;项目研究工作步骤;消费人口众多;;项目地段分析;项目交通分析;*;项目资源;*;*;*;*;*;核心问题界定与结构化分析;我们采用S-C-Q结构化分析方法;;;;;;;问题界定与结构化分析;经营面积;名称;三大电器行业巨头齐聚王家湾商圈，再加上21世纪中心的家电卖场，基本上垄断了商圈内的家电市场。;名称;问题界定与结构化分析;王家湾商圈在营业商业中： “家居、家电”类业态基本饱和；区域内零售业态较多，随着摩尔城和大洋百货的加入，体量还会大幅增加； “餐饮”比例较小，仅以新家坡美食城和玫瑰街上的中低档餐饮为主，中高档次和特色餐饮都比较缺乏； 即将扩建的21世纪中心顶层规划为“娱乐中心”，可在一定程度上弥补“休闲娱乐”比例较小的现状，但档次较低。 “时尚购物”业态和场所均比较缺乏。大洋百货可能在一定程度上有所弥补，但也无特色可言。;问题界定与结构化分析;目前王家湾商圈大中型商业体量较大，业态分布齐全，市场竞争非常激烈，主要表现为以下特点： 百货零售类：大洋百货、摩尔城和21世纪商业中心均涉及百货业，但档次均为中档，本案可在特色、档次上突破。 超市类：已有家乐福、即将进入沃尔玛，该类业态本案不可考虑。 专业市场：国美、苏宁、工贸等家电卖场汇聚；好美家、金马、欧亚达等家居卖场扎堆，本案不宜涉足。 餐饮娱乐类：仅有新家坡美食城比较集中，体量少、档次低，与王家湾大型商圈定位完全不符；虽然后期摩尔城规划有餐饮，但本案可以特色和主题作为重要的突破口。 时尚购物类：大洋百货将引入时尚购物，但仍以中档百货为主，经营场所和经营方式的特色均不足，本案可从特色方面着手，引领时尚潮流。 ;问题界定与结构化分析;市场分析;项目战略定位：市场的挑战者;整体战略落实;问题界定与结构化分析;业态组合建议;业态组合建议;业态组合建议;业态组合建议;业态组合建议;业态组合建议;业态组合建议;业态组合建议;业态组合建议;业态组合建议;业种业态;业态组合建议;业态组合建议;购物类;项目功能定位;问题界定与结构化分析;地块商业价值分析;项目原方案从整体效果上来看，还是很有特点，立面效果都很美观。 如：弧形集中商业体、弧形交通动线、现代时尚商业街区、大型入口广场。 但对方案进行仔细分析，会发现方案存在比较严重的缺陷，将使整个项目将面临很大的风险，导致整个项目的失败。;通过我司，对方案整体规划设计的分析，存在以下八大问题，将导致项目面临开发失败的风险。;问题一： 项目柱网排布不合理，这样的柱网排布，方便了地下车库的使用，但造成了地上商业面积分割存在问题，商铺无法使用。;问题二： 项目主入口广场，好看但不实用。方案中入口广场设置在项目商业价值最高的区域，对商业价值存在浪费。同时距离项目人气最旺的王家湾车站较远，对人流吸引汇集作用有限。 项目入口设计过多，造成交通动线较为混乱，人气聚集度不好，同时对商业价值造成浪费。;问题三： 项目在车行交通组织上，主要考虑了私车的组织，并未考虑到从龙阳大道和汉阳大道的士停靠的问题，在两条主干道的士停靠均存在违规停车的问题。这将极大的影响客户的到达性，无法将车流转化为商业人气。;问题四： 项目在商业体量分布上较不合理，将商业位置最好的位置设置体量较小，而将大规模的高楼层集中商业放在地块商业价值最低的位置，这势必将造成高楼层区域商业价值更低且商业经营也无法存活。;问题五： 项目在尺度的设计把握上存在较大偏差。 1、方案中商铺的面宽与进深的比例关系在1：1，按经验值面宽与进深的比例关在1：2为合理范围。项目规划中的沿街商铺面宽与进深关系不合理，造成商铺的分割存在较大问题。 2、街道空间尺度设计不合理，方案中街道宽度最宽不足8米，最窄为2米，这在很大程度上，影响消费者的舒适度。;问题六： 项目在规划中缺乏垂直交通体系。 1、由于街道宽度的限制，使得无法设置自动扶梯，使人流无法向上，无法提升高楼层的商业价值。 2、项目街区商铺很多是用楼梯来解决垂直交通，而楼梯在购物中心更多是作为辅助交通和消防问题，根本是无法来解决垂直交通问题。 3、项目为规划用观光电梯，这直接影响了项目档次和消费者的体验性和趣味性，同时无法满足高楼层目的性消费的需要。;问题七： 项目方案中集中商业体的规划后，项目规划了两条商业街区，直接导致了街道尺度的设计。;问题八： 项目腹地缺乏较大空间的中庭或室外广场规划，使得整个商业空间缺乏趣味性