某项目定位营销策划报告课件.ppt

04 合作模式 02 01 05 04 03 思路一：整体租赁 方案：招商公司一次性整体租赁物业（约12000m2，一 ~ 四层）20年， 统一招商、统一运营、统一管理。考虑项目运营需要，给予2年免租期。租赁期内甲方收取固定租金收益，同时享受高品质的招商运营管理带来的物业价值升值，租金每季度支付一次。前10年租金150万元/年，后十年200万元/年。 在租赁期内，为保证娱乐城的商业氛围、确保娱乐城的人气和品质，招商公司将充分利用自身资源优势，从江浙引进休闲娱乐品牌，长期持有部分物业进行合伙经营。 双方回报分析 电影集团： 1、租金回报：22年回报3500万， 2、物业增殖回报：3600万/年（目前市值2万/平，资产共计2.4亿，在娱乐城成功运作下按行规估算将每年增殖15%以上） 电影集团可通过银行低息融资方式使用增殖部分的现金流并可产生更大的经济效益。 招商公司回报分析 1、通过2年免租市场培育期后，市场平稳运行。 2、租金收入：前5年每年345万（按30元/平月计算，出租率在80%）， 3、成本：304万/年（租金成本150万/年、管理成本50万/年、推广成本50万/年、保洁及不可预见成本30万/年、税费24万/年、前期招商成本未做计算） 4、利润41万/年。 招商公司在本项目上的收益为无形资产以及在同电影集团的后续项目合作利益，直接的经济效益不大。 思路二：代理招商运营 方案：甲方委托招商公司代理招商、代理运营，向甲方收取代理费用。招商费用200元/m2，预付30万元，以后招商面积每月支付一次，由代理公司支付招商人员的工资及福利，招商期间所有推广费用、办公开支等与招商工资福利无关的费用由甲方承担。 在运营期内，甲方委托代理公司统一运营管理，负责繁荣娱乐城，委托期为5年，运营管理费用为120万元/年。运营期内，代理公司负责运营管理人员工资及福利，除此以外所有费用由甲方承担。 05 招商、运营思路 02 01 05 04 03 * 招商的核心不是商户，而是信心！ 有生意一店难求，无生意白送也不来! 不仅是优惠政策，而是能不能树立信心、看到希望！ 在娱乐城未达到繁荣前如何做到？ ——逆向操作 * 招商思路一 三大平台造势 平台一 合肥首个极具特色的文化休闲娱乐聚合体 平台二 安影集团文化产业资源平台 平台三 合肥“休闲娱乐文化节” 商业关键在做“势”，“势”越大社会关注度越高，聚聚效应越强。 * 招商思路二 核心品牌入驻 在当地精选一家经营很好、品牌效应强的休闲娱乐品牌店，定向招商入驻，在招商目标地区进行发布宣传，带动其他商户跟风进驻。核心品牌店的洽谈和优惠与其他商户不同，由公司统一控制。 * 招商思路三 定向招商 由于本项目业态功能的特殊性，在合肥区域内对已有休闲娱乐业态进行详细调查，了解需要入驻商户意向，发掘潜在客户资源，定向对接，重点突破。 * 招商策略四 四大统一、集中招商 统一推广、统一招商、统一运营、统一管理， 集中招商，集中装修，集中开业， 形成轰动效应，确保娱乐城持续繁荣。 * 招商策略五 返“惠”于商户 由于项目地理位置的边缘性，需要花时间培育目标客户市场，给商家一定时间去运营，同时由于项目业态初始投入较高，需要减轻入驻商户的经济压力，降低门槛，招商时给予一定时间的免租期有利于树立商户信心，促进招商。 * 运营思路一：统一推广 本项目作为合肥最具特色的休闲娱乐城，挖掘个业态特色，统一推广，同时协助商家提高服务质量，使本项目真正成为合肥高档休闲娱乐的目标点，聚集地。 * 运营思路二：VIP卡一站式消费无忧 联合娱乐城各业态商家联合促销活动，促销优惠活动互享，运营公司统一代理制作VIP卡或消费卡，全娱乐城消费畅通无阻，享受最低优惠。 * 运营思路三：扶商 有目的有计划的扶持培养品牌经营户，使他们优质服务，特色经营，树立市场的榜样，协助市场管理，协助商户了解服务质量，跟踪售后服务，及时发现问题，解决问题，稳定娱乐城生意和客源。 * 06 1958项目建议 02 01 05 04 03 * 1958汽车电影主题公园项目 电影集团投资约5000万，结合生态环保理念，建设省内第一个汽车影院主题消费乐园。项目占地近40000㎡，涵盖“电影、汽车、婚庆、运动、儿童、动漫”六大主题，旨在打造汽车时代新型娱乐文化标志，引领大众精神文化生活的新时尚。 * 项目