银行信贷：假按揭介绍及风险防控分析.pdfVIP

银行信贷：假按揭介绍及风险防控分析 从经营角度来说，房屋按揭贷款业务历来是大部分银行网点的“必争之 地”，由于按揭贷款期限长，信贷创利持久稳定，不仅可以带来大量的 基础客户，为后续的社区业务开发、产品交叉销售等提供合作便利，且 有标准的抵押物和首付款安全垫，风险较小。在激烈的市场竞争和“低 风险”业务的惯性思维下，对客户的调查审查较为宽松，收入证明等资 料虚假之风盛行，“虚假按揭“已成为银行房屋按揭业务最大的风险隐 患。 一、“假按揭”的定义 “假按揭”，狭义上是指在新房的交易过程中，开发商为资金套现，将 暂时没有卖出的房子以内部职工或开发商亲戚的名字购下，从银行套取 购房贷款。 广义上说， 对于不良开放商 “一户多卖” 骗取银行信贷资金， 二手房交易过程中通过虚假交易、过户等行为申请购房按揭贷款的虚假 按揭行为，也属于“假按揭”的范畴。 二、“假按揭”的诱因 1 房产开发商 房地产行业投资大、开发周期长、资金占用时间久，是典型的资金密集 型行业，而银行一直是房地产开发商的重要金主，包括理财、信托、信 贷等均是主要资金来源渠道。 当遇到国家突发的楼市宏观调控紧缩政策，或经济下行周期中，监管部 门严控资金通过信托、 理财等渠道进入楼市， 银行也收紧开发商的贷款， 在房地产投资相对过剩的城市，房企往往面临着流动性危机。资金成为 房企的救命稻草，是决定一些中小开发商能否渡过寒冬的关键因素。特 别对于三四线城市的地方性房企，抗风险能力差，融资渠道不足，采用 “假按揭”的方式提前回笼资金是最可行的方法。 相比商品房开发贷款、 社会大额借款，个人房屋按揭贷款门槛低、贷款利率低、手续简便、审 核放款快等优点，选择这一方式，能隐秘的弥补中小开发商建设资金的 缺口。 2 按揭申请人 房屋按揭业务客户的准入门槛低，大部分银行的硬性基本准入条件为： 年满 18 周岁且 65 周岁以下的具有完全民事行为能力，承担完全民事责 任能力的自然人，具有城镇居民常住户口或合法有效的居住身份证明。 其他关于正当职业和稳定的收入，具有按期偿还贷款本息的能力等规定 的约束力比较弱，因此目标客户群体庞大，情况较为多样化。 部分实际购房人为规避自身违法犯罪、逃废债或者部分城市限购政策等 需要，假借他人名义办理房屋按揭贷款。而对于通过二手房按揭业务通 道的申请人，由于房屋按揭贷款利率比普通房产抵押贷款利率要低，特 别是首次购房的申请人，套利空间大且可以 20% 的首付比例申请较高的 贷款额度，同时可以利用关联交易或虚假交易放大房产交易价格，达成 增加贷款额度的目的， 因此二手房屋按揭中 “假按揭” 现象也层出不穷。 3 银行业务人员 在同业竞争日趋激烈，银行内部业绩考核压力大的情况下，一些银行分 支机构和业务人员为抢占市场，迅速做大信贷规模，面对范围分散、情 况迥异的按揭客户，很难全面且详尽的调查分析，导致留下可乘之机。 再则，银行一线机构的人员流动频繁，由于按揭业务的操作简单、风险 相对较低，该业务的实际经办人通常以见习人员和新上岗人员为主。出 于生存压力或者利益诱惑，部分业务素质低、责任心不强的客户经理对 风险审查流于形式、资料甄别核实“走过场”，甚至在开放商或申请人 利益诱惑下铤而走险，第一道风控防线失守，“假按揭”现象就不足过 怪。 三、“假按揭”的危害 若银行未能有效地识别虚假按揭贷款，将给银行信贷资产带来较大的风 险隐患，并可能导致系列严重的负面事件。 01 房产所有权人的信用风险 发生虚假按揭的房产所有权人一般还款能力较差，由于提供虚高的收入 证明或者虚假的就职单位，实际收入很低，自身及家庭可能根本无法承 担月供款，只是依靠贷款实际使用人来偿还按揭贷款，一旦实际使用人 出现问题，申请人一般无法继续还款，选择违约。而贷款实际使用人往 往未作为房屋按揭贷款的关联方，难以追偿。即使房产开放商是资金实 际使用人且提供阶段性担保，此时也是自身难保。 02 抵押物不足值，银行债权悬空 二手房虚高或虚假交易的目的为套取更多银行资金， 通过抬高房产价格， 甚至达成“零首付”或者贷款金额超过房屋的实际价值，考虑处置过程 的诉讼法、律师费和拍卖费用等，