物业管理基础知识第三章.pptxVIP

第三章 物业服务与管理的实施过程;第一节 物业管理的早期介入 一、 物业管理早期介入的时段 （一）在规划设计时介入，完善物业的使用和管理功能设计 （如物业预算、整体环境设计、停车场、保安防盗等等） （二）在项目建设期介入，强化物业的施工监理 （清洁、保安、区域面积划分等等） ;;;;第二节 物业的承接查验;;;;;;;;（二）实施物业承接查验的主要依据 ;;;;;;;;（五）查验前建设单位应向物业服务公司移交的资料 （1）竣工总平面图，各类施工图纸 （2）公用设施设备清单及其安装。使用和保养等技术资料 （3）供水、供电 、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件 （4）物业质量保证文件和物业使用说明文件 （5）承接查验所必需的其它文件;（六）承接查验备案制度 30日内向县区人民政府主管部门备案 （１） 前期物业服务公司 （２） 临时管理规约 （３） 物业承接查验协议 （４） 建设单位移交资料清单 （５） 查验记录 （６） 交接记录 （７） 其它与承接查验有关的文件;查验的禁忌行为 （１）建筑商不得以物业交付期限届满为由，要求物业公司承接不符合交用条件或者未经查验的物业。 （２）物业公司擅自承接未经查验物业。因物业共用部份。共用设施设备缺陷给业主千万损害的，物业公司应当承担公私合营相应的赔偿责任。 （３）建筑商一与物业公司恶意串通。弄虚作假，在物业公司承接物业查验活动中业侵害业主利益的，双方应共同承担赔偿责任。;（八）承接过程中业主的权利。 第三节 业主入伙 什么是入伙： 就是业主领取钥匙，接房入住。当物业公司的承接查验工作完成以后，即物业具备了入伙条件后，物业公司就应该按程序进入物业的入伙手续办理阶段。 入伙通知书、入伙手续书、收楼通知书、收费通知书寄给业主，以方便业主按时收楼。 ; 由于物业的入伙是物业公司与业主接触的第一次，，也是第一关，所以物业公司要充分利用这一次机会，既做好物业管理 的宣传工作、讲解工作，又要切实为业主办一些实事，以树立自己公司的形象。，取得广大业主的信赖。 入伙办理要注意的具体事项： （1??物业公司向业主寄发入伙手续文件或电话、网络、短信等方式通知业主办理入伙手续。;（2）业主向物业公司出示身份证、房屋买卖合同及入伙通知书，并缴纳各项服务费程专项维修资金。 （3）业主验收其所购房屋（门窗、水电、墙面、屋顶、地面）并签收。 （4）物业公司与业主签订《临时管理规约》 （5）物业服务公司接受业主的咨询，介绍入伙的有关事项，发给业主《住宅使用说明收》，《住宅质量保证书》，《住户手册》，并签署《承诺书》。;;（2）因故不能过来办理，允许推迟办理，所以，入伙时间要留有余地。 （3）如果个别业主仍然不能机动时间前来办理，所以要在通知书上注明处理办法。 （4）代理人办理需要提交的相关证明材料 ;;范例。 四、业主对物业的验收。入伙的第四道工序就是验收。业主对自己的物业进行验收。对先天的缺陷减少到最低的程度。 一般业主看重的是以下几个方面 （１）给排水系统。 （２）门窗系列。 （３）供电系统。;（４）墙面、屋顶、地板系列 （５）公共设施系列及其它。 （６）（抄三表）水表、电表、煤气表系列。 第四节　　房屋装修管理 一、二次装修 （一）二次装修的含义 什么是二次装修。物业中的二次装修主要是指房屋的二次装修。即楼宇接管验收交付使用后，业主（或者使用人）办理完入伙手续后，在正式入住前，根据自己的意愿，对房屋进行从新分隔、装饰、布置等的建筑活动。 ;（二）二次装修的特点 （１）必须符合楼宇设计时的工程技术规范与技术指标 （２）施工时要尽量减少对相邻住户的正常工作与生活的影响。（上班时间进行） （３）对施工人员的技术及素质要求比较高，以防止住户的人身、财产安全。 （４）严格执行施工过程中的防火要求。（要有灭火筒）;;（一）装修申请的受理 二次装修前业主要到物业管理处提出申请。填写申请表，提交材料。 （１）房屋所有权证 （２）申请人身份证 （３）装修方案、图纸 （４）变动建筑主体或者承重结构的，需提交资质设计单位方案。;;;（1）装修工程的实施内容 （2）装修工程的实施期限 （3）允许施工的时间 （4）废物的清运与处置 （5）房屋外立面设施及防盗窗的安装要求 （6）禁止行为和注意事项 （7）管理服务费用 （8）违约责任 （9）其他需要约定的事项;;;;第五节 业主或租户的管理 一、业主或租户的档案建立 二、社区文化建设 （一）开展社区文化建设的重要意义 1. 充实业主的业余生活 2. 加强业主与物业公司之间的沟通 3. 加强业主与业主的之间的沟通 ;4. 提高物业管理水平 5. 丰富业主的知识，提高业主的技能 （二）开展社区文化建设活动的形式及内容 1. 体育活动（4种） 2. 文