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论无证房屋的租赁合同效力 [ 郑闻胤 ] —— (2014-7-6) / 已阅 670 次 内容提要： 在日常生活， 随着城市化的发展， 房屋租赁、 店面租赁合同大量与我们生活紧密 相连。 司法实践中， 经常碰到无审批的房屋为标的与他人订立租赁合同的情况， 本文就这类 合同效力如何认定问题进行初步探讨，希望对处理类似合同纠纷，有所裨益。 关键词：租赁合同 无产权 无审批 合同效力 合同无效 引 言 本文中 “无证房屋” 是指未取得建设工程规划许可证或通过主管部门批准建设的房屋。 出租 方将这类房屋用于房屋出租的时候， 供承租方居住或者从事经营活动， 双方在平等自愿的基 础上订立了租赁合同， 从表面上看这类合同是合法有效的， 双方当事人应当按照合同履行义 务。本文从无审批房屋租赁合同案例为切入点， 分析在合同无效后导致的法律后果， 以及承 租人和出租人责任分担的问题。 一、 无审批房屋租赁合同案例。 案例： 2013 年 8 月 10 日，某县人民政府通过文件批准通过某村新农村建设总体规划。 2014 年 1 月出租人在该规划区内建造房屋， 但未取得建设工程规划许可证或通过主管部门批准建 设。承租人于 2014 年 3 月 19 日向出租支付了押金 2 万元。双方签订了《店面租赁合同》 ， 承租该村新区 B 座 B07 店面两间，合同约定，房屋用于经营使用，租金分别为 1000 元，租 期 3 年，房屋租金 3 个月付一次。 合同签订后， 承租人进行装修开店营业， 也取得经营许可。 后因经营不当， 双方发生纠纷， 承租人拒绝支付房屋租金。为此， 承租人起诉法院要求支付 拖欠租金 3 万元，押金不予返还。 二、无审批房屋合同效力问题。 本案中该诉争的租赁房屋位于虽规划区内， 但未取得建设工程规划许可证， 且至今也未通过 主管部门审批， 根据 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干 问题的解释 》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可 证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案双方签订的《店面租赁 合同》应为合同无效。 三、房屋租赁合同无效后，出租方可以向承租人主张的权利问题。 （一）出租人能否要求承租人支付租金问题。 承租人拖欠的房屋租金再给付了， 而是按照合 同约定的租金标准支付房屋使用费。 法庭必须释明原告可以主张被告归还租赁房屋及按照租 金标准支付房屋占有使用费的诉讼请求。 该诉求的依据是 《最高人民法院关于审理城镇房屋 租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条规定 “房屋租赁合同无效， 当事人 请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 ” （二）关于承租押金是否返还问题， 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效 或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还； ”依照上述法律规定，该案件房屋租 赁押金 2 万元应当返还给承租人。 （三）关于合同违约金能否要求承租人承担， 无效合同自始没有法律约束力， 合同中违约条 款没有效力了，故承租人不再承担违约责任。 四、承租人能否要求出租人赔偿损失问题。 承租人将房屋从事开店经营活动， 肯定要进行装修投入。 因房屋装修的赔偿事宜，