物业管理法规第5章--物业管理合同法律规定.ppt

2021/9/12 * 【复习思考题】 1．简述物业服务合同与委托合同的关系。 2．简述物业服务合同履行的原则和规则。 3．物业服务合同与前期物业服务合同的联系和区别。 4．物业服务合同的主要内容及签订要点是什么? 5．简述管理规约的性质和法律效力。 2021/9/12 * 【案例分析题】 1．某物业公司以其所在小区业主方某拒交物业费为由,向法院起诉,诉请法院判令该业主按照物业公司规定交纳所欠费用及违约金。被告方某认为自己未与物业公司签订物业服务合同，物业公司制定的收费标准高于自己与开发商签订的《前期物业管理服务协议》，只同意按其原来与开发商的约定交纳物业服务费。经过法院查实，方某所述属实。请分析本案例。 2．2001年6月，刘先生经人介绍购买了一套面积为89平方米的住宅居住。购房后，刘先生即与小区的物业服务企业签订了一份《物业服务合同》，该合同约定物业管理费住宅为1.2元/平方米收费;业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应交管理费的千分之一交纳滞纳金;对物业管理服务质量约定，物业公司必须按下列约定实现目标管理:清洁卫生、绿化、保安等九项内容。其中保安方面约定:实行24小时保安的义务，每天巡查十二次，固定岗设六个并对电梯、大堂等监控。2006年8月31至11月8日期间，刘先生因其房屋被盗，共5次向居住地派出所报警。2007年3月23日，物业公司以刘先生拖欠2005年1月至2007年1月的物业管理费、公摊水电费、公共维修基金等共计5630元及逾期付款滞纳金等向某区人民法院提起诉讼。 请分析本案例。 ? 3．某物业公司自1998年11月负责管理某市中山路一小区，并代自来水集团公司向该区域的全体业主收取水费。该小区安装了一块总水表，小区业主则分别安装了分户水表，总水表与分户水表的指针数存在差异，自来水集团按照总水表计算水费，物业公司则一直根据分户水表的指针数向小区业主收取水费，并将代收水费转交给自来水集团。从1998年11月到2007年10月，总水表与分户水表形成的水费差额大约为70余万元，自来水集团认为70余万元的水费差额应当由物业公司承担，物业公司认为不应当由其承担而拒绝支付。2008年1月，自来水集团向法院提起诉讼，要求物业公司承担上述消费差额，请分析本案例。 2021/9/12 * 一、前期物业服务合同 （一）前期物业服务合同的概念和签订 （二）前期物业服务合同的特征 （三）前期物业服务合同的主要内容 （四）签订前期物业服务合同应注意的事项 2021/9/12 * （一）前期物业服务合同的概念和签订 1.前期物业管理概念 前期物业管理,是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前所实施的物业管理,也即自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。 2.前期物业服务合同概念 前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。 3.前期物业服务合同签订 按照《物业管理条例》的规定，选聘物业服务企业是业主大会的权利。但是业主大会的召开，特别是首次业主大会需要一定的条件。 在一般情况下，物业管理区域内的物业是分期分批售出的，已经入住的业主人数相对于将来物业全部或者大部分售出时的业主人数来说只是少数，同时入住的业主彼此之间并不熟悉，也很难联合起来与物业服务企业订立物业服务合同。在这些问题没有得到解决，条件没有具备之前，往往无法召开业主大会。与此同时，物业的管理是出于物业本身维护与保养的迫切需要，不可能等到业主大会选聘出物业服务企业之后才开始实施。否则会严重影响物业的使用与管理，也大大降低了业主的居住与生活的质量。 为了解决这一问题，填补业主大会选聘出物业服务企业之前的一段时间内物业管理的空缺，就需要由相关当事人出面选聘物业服务企业，委托其做好前期的物业服务工作。建设单位则是较为适当的人选，同时建设单位出于维持物业状况的考虑，也会积极选聘物业服务企业。因此，《物业管理条例》第21条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。” 2021/9/12 * 1．前期物业服务合同是为第三方（业主）设定权利与义务的合同 从前期物业服务合同的订立可知,前期物业服务合同是开发商与物业公司签订的,但合同的主要权利与义务人是物业公司和广大业主，即物业公司进行物业管理服务，业主进行交费并遵守《临时管理规约