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房地产市场价格上涨与通货膨胀论文 一、房地产价格上涨引发通货膨胀的原因 （一）房地产业的发展需要金融业的支持 正如货币天然需要金银一样，房地产业天然需要金融。表现在以下两方面：- 1、房地产的开发和销售需要金融支持。房地产业不同于其他产业，房地产开发需要大量的资金投入，少则数百万元，多则数十亿。在我国，房地产开发项目的平均投资额约为1000万元左右。并且，房地产投资周期长，资金回收慢，一个房地产项目的开发过程从申请立项、购买土地使用权、平整土地、设计、施工到竣工验收要经历一个比较长的时间。另一方面，销售还需要一定的时间，如果市场不景气，则可能销售比开发的时间还要长。因此占用资金和支付利息都比较多，企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要，如果没有金融支持，企业就会发生资金周转困难甚至发生财务危机。从目前国内国外的情况来看，银行贷款是房地产企业的一项重要资金来源，大约占企业开发投资总额的1/4-1/3，我国房地产开发企业资金来源中银行贷款越占10%-30%。 2、住房消费需要金融支持。国际上房价收入比约为3：1至6：1(在我国这个比例要更高一些，可能会达到7：1至10：1)。这意味着国际上一个家庭买一套住房要在禁绝一切消费的情况下积累3-6年，而在我国则要7-10年，实际时间要远远大于这个理论时间。金融机构的住房消费信贷可以解决这个问题，它使家庭积累过程大大缩短，提前实现住房消费。并且对房地产企业来说，无异于缩短了销售时间，加快了资金周转，减少了资金占用和利息支付，从而增加了房地产企业的利润。 （二）房地产信贷是金融业的一项重要内容 房地产价格取决于地产价格和房产价格，前面论述过建筑物数劳动产品，因此房地产的价格主要应该取决于地产价格。由于地产稀缺性和土地供给的完全无弹性的特性，决定了地产具有稳定的升值性，在加上土地的永续利用性，从而也就决定了房地产具有较为稳定的升值性。这样，房地产就成为一种优良的抵押品，银行遭受抵押物灭失或者抵押物价值下降的可能性非常小。如果借款人到期不能偿还贷款或者中途违约，银行可按合同约定将抵押物拍卖变现用以偿还借款人所欠贷款本息余额。在一些发达国家，住房抵押贷款一向是银行的一项重要资产，美国银行贷款中有30%以上是住房抵押贷款，英国为20%-25%，在我国香港，这个比例超过40%。 （三）房地产价格上涨引发通货膨胀机理 导致通货膨胀的因素是复杂的，无论是国际收支、财政收支、货币供求的严重失衡，还是资本市场、借贷市场的严重失衡都可能会导致通货膨胀。房地产价格上涨引发金融危机主要是由于借贷市场的失衡引起的。因为房产业与金融业共生共荣的密切联系，一旦房地产价格上涨破灭，则首先殃及的就是金融业，引发通货膨胀。房地产价格上涨主要来自于地产价格上涨，所以房地产价格上涨一旦破灭直接表现为土地价格急剧缩水，房地产价格随之大降，金融机构的资产负债率被改变，巨大的不良资产企业无力还贷而产生。金融机构的呆帐、坏帐将大量增加。数量庞大的不良资产因其资金滞留而危机到金融业的资产流动性及安全性，极大的破坏了银行信用制度，通货膨胀不可避免。价格上涨经济破裂，金融系统中存在的“债务链”逐级放大，作为金融机构债权人的社会存款人对金融机构信心不足而就可能发生银行挤兑，并进一步引起金融业的“多米诺骨牌效应”而使金融机构由点到面，逐个破产。随着价格上涨经济破灭，破产所占比重越来越达，破坏力逐级升高，最终危及整个金融体系的安全性，导致全面的彻底的通货膨胀。 二、我国房地产良性发展思路和建议 通过前文的分析我们可以知道，房地产价格上涨的出现有一定的必然性，尤其是在经 济快速发展的国家或地区，房地产价格上涨出现的可能性就更大。房地产价格上涨的任意膨胀会引发通货膨胀或经济危机。若要在房地产的过快发展中避免通货膨胀，则一方面要降低房地产企业的资产负债率(目前房地产融资渠道单一的情况下主要是房地产企业的贷款比例)另一方面就要控制房地产价格上涨，而实际上房地产价格上涨又主要由地价价格上涨决定。因此防范房地产价格上涨引发通货膨胀可以从两大方面入手，其一是房地产企业的资产负债率，其二是土地。同时一定要作好房地产价格上涨的监测和预警工作。因此，我国的房地产发展中要避免房产过快发展引发通货膨胀或经济危机，我们重点应该从以下几方面努力： （一）建立通货膨胀角度的房地产价格上涨预警体系 因为我国的房地产业发展时间短，相应的房地产评价指标体系尚不健全，所以笔者认为我国更应该建立多方面的全方位的房地产价格上涨预警体系，从多个角度对房地产价格上涨进行预警。房地产价格上涨预警可以分为两个层次，一是大众层次的房地产预警；二是政府或决