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投资性房地产经济发展思考 [摘要]本文通过投资性房地产计量模式在后续计量、转换、处置及纳税调整的会计处理,结合实例,对投资性房地产两种计量模式的核算差异进行分析,以期各企业在核算投资性房地产时能够选择适合本企业实际情况的计量模式。 [关键词]投资性房地产计量模式核算差异 一、投资性房地产的界定 《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定:投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产。因此,判断一项资产是否属于投资性房地产,重要的是看该房地产带来的经济利益是否能够独立于其他资产。如果能够将投资性房地产产生的经济利益与其他资产产生的经济利益区别开来,则可将该资产单列为投资性房地产,比如,己出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及出租的建筑物都属于投资性房地产的核算范围。 根据投资性房地产准则的规定,投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时,通常应当采用成本模式,只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,才可以采用公允价值模式。但是,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。由于投资性房地产的计量可以采用成本模式和公允价值模式,因此,在后续计量、转换、处置及纳税调整方面就会存在差异。 二、投资性房地产计量模式的后续计量差异 例1.20×5年12月,甲公司购入写字楼一幢对外出租。12月10日甲公司与乙公司签订了经营租赁合同,合同约定,租期3年,乙公司每月支付甲公司租金10万元。写字楼购入价1200万元,按照直线法计提折旧,使用寿命为20年,预计净残值为零。20×6年12月31日,这幢楼发生减值迹象,经减值测试,其可回收金额为1000万元。甲公司投资性房地产采用成本模式进行后续计量。 甲公司的帐务处理如下: ①每月计提折旧:1200÷20÷12=5(万元)。借:其他业务成本5万元;贷:投资性房地产累计折旧5万元 ②确认租金:借:银行存款10万元;贷:其他业务收入10万元 ③计提减值准备:1200-5×12-1000=140(万元)。借:资产减值准备140万元;贷:投资性房地产减值准备140万元 例2.兴鸿房地产经营开发公司与大成公司签订协议,将其新开发房屋一幢租赁给大成公司,租赁3年,20×6年6月1日正式交付大成公司使用。交付时该幢房屋开发成本5000万元,至12月31日,该房屋公允价值5200万元。兴鸿公司投资性房地产采用公允模式进行后续计量。 兴鸿公司帐务处理如下: 20×6年12月31日,按照公允价值为基础调整其帐面价值,公允价值与帐面价值的差额计入当期损益。借:投资性房地产——公允价值变动200万元;贷:公允价值变动损益200万元。 如果公允价值下降,作与此相反会计分录。 从上述会计处理我们看出:投资性房地产采用成本模式进行后续计量的,应当按期(月)计提折旧或摊销,存在减值迹象的,应当按照资产减值准则的有关规定,进行减值测试,发生减值的,应当计提减值准备,已经计提减值准备的投资性房地产,其减值损失在以后的会计期间不得转回。投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的,不计提折旧或摊销,应当以资产负债表日的公允价值计量。资产负债表日,公允价值与其帐面余额的差额,记入当期损益。 三、投资性房地产计量模式的转换差异 企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变,才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产,比如,出租的商务楼改为自用办公楼、经营管理的酒店整体出租给第三方经营、作为存货的房地产改为出租等。 例3.沿用例1资料,20×8年12月9日,甲公司将租给乙公司的写字楼收回自用。20×7年至20×8年该写字楼未再发生资产减值现象。 甲公司帐务处理如下:写字楼收回时,己提折旧1200÷20+1000÷19×2=165.26万元。借:固定资产1200万元,投资性房地产累计折旧165.26万元,投资性房地产减值准备140万元,贷:投资性房地产1200万元,累计折旧165.26万元,固定资产减值准备140万元。 成本模式下,非投资性房地产转换为投资性房地产,按上述相反分录进行会计处理。 例4.沿用例2资料,20×9年5月31日,兴鸿公司收回租赁给大成公司的房屋用作办公楼。该房屋20×7年公允价值6000万元、20×8年公允价值7000万元,兴鸿公司己对公允价值的变动进行了帐务处理。转换日,办公楼公允价值7300万元。 兴鸿公司帐务处理如下:5月31日,办公楼公允价值变动2000