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房地产投资信托基金探讨 ［摘要］随着我国市场经济的快速发展，房地产行业迎来了快速发展的黄金时期，同时房地产信托基金也迎来了黄金发展时期。房地产信托基金是房地产发展过程随着房地产不断发展过程中出现的新型融资方式，可以更好地规范房地产业投资模式。开拓新型的房地产融资新渠道，可以有效减少房地产行业因市场过度介入而造成的损失，能够更好地促进房地产基金信托的健康发展。基于此，本文重点分析了房地产投资信托基金的发展模式。 ［关键词］房地产投资信托基金；发展模式；法律规范 房地产投资信托基金通过对专业投资机构资产进行委托管理，然后按照规定的基金投资策略进行基金投资，然后为发行的投资基金发放资金募集凭证，由专业的投资基金信托公司进行土地购买、房地产建设以及房地产销售，以及其他方式比如，个人房地产抵押贷款或者其他机构房地产抵押贷款等从中收取利息，同时把基金投资所得利润按照一定的份额分给投资者。 1房地产投资信托基金的特征 房地产投资信托基金是在20世纪60年代由美国人提出来的，我国的房地产行业与银行业密不可分，相互依赖度很高，其中70%的银行贷款都是放贷给房地产行业，尤其是最近几年，我国房地产行业发展非常快速。信托基金与房地产投资信托从根本上讲具有根本的区别，虽然他们之间具有一定的联系，但是房地产投资信托基金主要对房地产行业进行投资，虽然信托基金也是投资的金融产品，但是都是以信托公司为实体，他们本质区别在于：1.1以房地产行业为实体投资对象。房地产投资信托基金主要以房地产行业为实体投资对象，对于投资人的收益和对相关的国家税务都有着明确的合同规定。房地产投资信托是股权类的信托投资产品，换句话说信托基金的投资人可以对投资的房地产实体拥有产权。目前，我国的很多房地产投资信托基金类项目产品都是定期收益的，在规定的时间内能够获得预期的收益，根本上是债券类的投资产品，信托投资人没有投资实体的所有权。1.2信托基金可进行交易转让。房地产投资信托基金投资人可以对其拥有的信托基金进行交易转让，而且其没有交易的时间限制，但是对于那些被封闭的基金是不能回购的。对于信托计核而言，信托基金只是一种信托基金产品，不能够交易，而且必须在规定的时间内偿还本金和利息。1.3实体所有权和信托资产管理权分离。房地产信托投资基金在发行以后，会分离实体所有权和信托资产管理权，保证投资实体所有权和信托基金管理权没有联系，且在房地产投资信托基金成立之后，会由专业人员对房地产投资信托基金进行管理。对于信托计划而言，房地产投资公司通过房地产投资信托基金公司获得贷款以后，对房地产项目进行开发和销售，不会设有专门的资产管理部门。通过对房地产投资信托基金和信托计划进行对比发现，不管是从对房地产行业的科学角度而言，还是从产品的安全角度和产品流通角度而言，信托计划都是较为初级的基金产品。因此，在房地产信托计划的基础上发展房地产投资信托基金，是非常重要的房地产投资手段。 2房地产投资信托基金的重要作用 对于房地产行业来说，大力发展房地产投资信托基金是现代房地产企业发展过程中最重要的融资渠道之一。房地产投资信托基金可以进行多方面的资金融资，而且投资回报率相对较高，同时这种房地产基金信托还能够吸引个人投资，不仅便利，还能够获取高额的回报。从另一层面来讲，房地产投资信托基金不仅能够更好地服务房地产市场，还可以降低甚至避免因房地产贷款较多而给银行增加金融负担以及金融风险，可以起到带头引导作用。随着我国房地产行业的快速发展，房地产资金越来越多，房地产投资信托基金应运而生，目前我国房地产发展还处于房地产开发管理公司或者是基金信托公司管理为主的房地产开发投资管理层次。目前，随着国家政策不断调整以及在去库存的环境下，很多房地产企业出现了资金紧张的局面，再加上我国房地产正处于高速发展期，大多数房地产开发商都是以银行贷款的方式获取资金支持，从而不仅加重了金融机构的负担，同时也使我国的房地产企业会严重依赖金融企业。所以，房地产投资信托基金的发展模式不仅能有效吸引个人投资和扩大房地产行业的融资渠道，还能很好地解决房地产企业过度依赖金融企业的资金，同时也避免了金融风险。 3我国房地产投资基金发展的模式 现阶段，我国房地产行业虽然处于高速发展阶段，但是房地产投资信托基金还处于发展中阶段，而且发展模式相对单一，还需要在发展过程中不断完善以及多向房地产投资信托基金成熟的国家学习，不断把好的政策以及发展模式应用在我国的房地产投资信托基金中。同时，房地产投资信托基金的发展模式必须要与我国的实际国情与金融行业的具体情况相结合，不能照搬照抄其他国家的发展模式。比如，美国采用的是公司型发展模式，但是公司型发展模式适用于房地产投资信托基金成熟的国家，对于我国