【报告】某商业广场建设改造项目投资分析报告.docx

|精. |品. |可. |编. |辑. |学. |习. |资. |料. * | * | * | * | |欢. |迎. |下. |载. 长荣国际广场 建设改造项目投资分析报告 编 制：集团房地产治理中心日 期： 2021 年 1 月 提 要 |精. |品. |可. |编. |辑. |学. |习. |资. |料. * | * | * | * | |欢. |迎. |下. |载. 第一部分 项目说明一、项目建设思路 二、建设改造初步规划草案 其次部分 市场环境分析一、市场环境 二、项目定位 第三部分 投资估算与财务效益分析（出售方式） 一、投资估算 （一）测算依据 （二）投资估算 二、财务效益评判（出售方式） （一）收益测算 （二）营销成本分析 （三）损益分析 （四）财务现金流量分析 |精. |品. |可. |编. |辑. |学. |习. |资. |料. * | * | * | * | |欢. |迎. |下. |载. 第四部分 可行性评判结论（出售方式） 第五部分 投资估算与财务效益分析 一、投资估算 （一）测算依据 （二）投资估算 二、财务效益评判（出租方式） （一）收益测算 （二）营业成本分析 （三）损益分析 （四）贷款回收测算 第六部分 可行性评判结论（出租方式） 第一部分 项目说明 一、项目建设思路 |精. |品. |可. |编. |辑. |学. |习. |资. |料. * | * | * | * | |欢. |迎. |下. |载.  随着长荣国际机械五金广场品牌知名度不断提高，经营规模不断扩大， 每年一届的中国 （长安） 机械五金模具交易会对场馆及配套设施的要求亦越来越高， 长荣广场的进展也越来越受到原有场地的局限或制约，重新规划建设改造长荣广场势在必行； 本报告旨在上述基础上探讨对长荣国际机械五金广场进行重新规 划、重整改造， 使其更加适于新形势下对长荣广场的经营与运作， 从而产生更高的财务收益； 充分利用现有用地规模，在保留现有长荣商贸大楼建筑的基础上， 不转变长荣广场的经营业态， 重新规划，拆旧建新，扩大商业经营面积， 增加配套的住宅、 写字楼及停车场面积， 尽量不影响现有商户的正常经营，分期分批改造，在 3 年内的工期基础上，将长荣国际机械五金广场重新升级改造完毕； 建设改造后的长荣广场，经营方式可采纳商场、 写字楼、 住宅全部 出售的方式，也可采纳商场、写字楼、住宅部分出售、部分出租的经营方式，对长荣广场实施统一经营业态治理及统一物业治理； 此方案需经过对用地性质进行调整后方可实施； 二、建设改造初步规划草案 详细见长荣广场规划总平面图 |精. |品. |可. |编. |辑. |学. |习. |资. |料. * | * | * | * | |欢. |迎. |下. |载. 主要技术经济指标 总规划用地 44396.73 M 2 总建筑面积 153374.69 M 2 其中 商场面积 79277.43 M 2 写字楼 24483.21 M 2 住宅面积 49614.05 M 2 建筑占地面积 29076.20 M 2 建筑密度 65.5% 容 积 率 3.455 最高建筑层数 10F 其次部分 市场环境分析 一、市场环境 （一）发达的加工制造业产业背景 东莞是华南制造业的中心城市， 是华南经济带的核心组成部分， 东莞市连年获得国家大中城市范畴的多项殊荣， “十大最具魅力城市” ，“ 最具经济竞争力城市” ，无论从 GDP、进出口总值、实际利用外资、外商 投资企业等多项指标， 均居全国前列， 是中国城市综合实力最为发达的明星城市之一，在国际上享有很高的知名度； 2007 年东莞市主要经济指标 项目 项 目 生产总值 （ GDP ） 工业总产值 固定资产投资总额社会商品零售总额 进出口总额外贸出口 外币存款 实际利用外资总额全市财政总收入 城乡居民储蓄余额 居民人均可支配收入 经济指标 3151 亿元 RMB 6649.85 亿元 RMB 841.11 亿元 695.89 亿元 11068.73 亿美元 602.32 亿美元 3755 亿元 RMB 50.44 亿美元 539.5 亿元 RMB 2120.74 亿元 RMB 27025 元 |品. |可. |编. |辑. |学. |习. |资. |料. * | * | * | * | |欢. |迎. |下. |载. 长安镇位于东莞市最南端，总面积 83 平方公里，总人口 130 多万人， 其中本地居民 3.5 万人，外来人口 120 多万； 长安镇是东莞市经济最为发达的镇区，经济规模连年排在东莞市前列； 2005 年，长安国民经济三项重要指标均排在东莞市第一位，是多年来全国 闻名的“乡镇之星” 、中国“千强镇”的前三名； 2005 年，长安镇生产总 值 133