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淮安市商业地产问题分析 一、淮安市商业地产概况 淮安商业地产自北向南有苏北大市场、布匹市场、汇通市场、食品城、五金市场、金马 广场、乐园女人街、中央新亚、金鹰、财富广场电脑城、电子市场、联盛国际广场、喜来乐 商贸城等等商业地产， 其总面积约为 150 万平方米， 所分布位置， 几乎皆是在淮安市的主街 道，小营广场、 汽车北站、 广海广场和汽车南站都在的为人们便利生活起着重要作用。 但是， 与此同时， 在市场接近饱和的情况下， 各个商业地产的销售额都是不是那么尽如人意， 都在 苦苦支撑着，并非像人们所想象的那样挣得盆钵瓢满。 所谓商业地产是指包括购物中心、大卖场、商业街、 SHOPPINGMALL、主题商场、专业市 场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅 类有很大区别的房地产产品。 在现实生活中， 我们接触最多的便是社区商业、 大卖场以及现 在新兴的 SHOPPINGMALL三种业态。商业地产的操作在做市场调研时，更注重当地商业形态 的结构，会从当地竞争力的业态组合做为出发点， 对各个商圈主业态、 模式进行分析， 并结 合项目的本身情况进行综合评析， 以此为后续的定位及业态规划提供科学支持。 商业地产是 一个非常专业的课题，它不仅需要专业的规划、设计、市场调查、立项定位，还需要非常专 业代理机构的营销策划、 推广， 专业的经营管理做后期服务。 从开发的角度来看， 就可以从 规划、开发流程、利益三大层面进行比较；从投资角度来看，住宅可以买来自用，是保值投 资，风险性极小，而商业项目一旦没做旺其价值就极低，甚至一文不值，风险性极大。 商业地产与住宅地产相比，有三个区别，八个不一样。 （一）三大区别 1．规划区别 多数商业地产的开发商在开发之初，根本就没有考虑过 做什么 的问题， 他们多数先把项目盖起来， 最后到了商业定位的时候问题就出现了， 要么是结构不合理、 要 么就是布局不规范，从而导致招商异常困难。进驻的商家不理想的结果。 2．开发流程区别通常情况下，无论是住宅开发还是商业地产开发均要在投标拿地前进 行初步的市场调研。 但在商业地产开发中， 发展商不仅要考虑商铺投资者的利益， 还要考虑 经营 者、消费者的利益，所需平衡的地方很多，所以商业地产项目的选址过程比住宅开发 更为严谨。 商业地产的定位更为复杂和系统化：商业地产的定位来自广泛而细致的调研， 包括城市商业发展规划及政策、区域商业结构、未来供应量、消费力的需求、租售目标 客 户细分，商铺升值潜力等等方面的分析 3．利益关系区别 与住宅开发相比， 住宅仅仅通过发展商和购买者两个环节就可以构成 单一价值链，而商业地产的价值链上除了开发商，还包括消费者、经营者和投资者，因此， 商业 地产开发要权衡 四角恋爱 的利益关系。每个参与者都有自己的利益出发点，因此不 可避免地存在着许多矛盾 -- 商业地产的利益参与者更为复杂 ; 商铺是： 发展商 -- 投资客 -- 经营商家 -- 消费者 这样一个完整的结合体。 商业项目需要一 个培育期：商业项目的前期调研定位规划招商运营期：培育品牌消费习惯商业环境等需要 3 年 调整期：开始赚钱之后的市场选择及调整。 ( 二) 八个不一样 1．商业的价值首先是体现在地理位置上的，要选择商圈的核心或有发展潜力的商业地 段。对于住宅来讲，地理位置选择的弹性较大。 2．目标顾客不一样。住宅的目标顾客通常会根据