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房地产信贷危机探讨论文 编者按：本论文主要从当前中国房地产业概述及存在的问题；现阶段我国商业银行住房贷款风险凸显；商业银行加强房地产信贷风险防范的建议等进行讲述，包括了降低个人住房贷款准入条件易引起违约风险、个人住房贷款虚假信息严重造成信用风险、“假按揭”凸显道德风险、正确评估个人住房贷款的风险,对高价房实行高比例首付款等，具体资料请见： 摘要:美国次级债危机对全球经济造成了巨大冲击,也对世界各国银行应对房地产危机发出了警报。本文通过思考次贷危机的特点及启示,分析我国商业银行房地产信贷风险状况,得出要有效防范房地产信贷风险,保证商业银行稳健运行。 关键词:商业银行次贷危机风险防范 引起美国次级房贷危机的直接原因是美国贷款利率的上升和房地产市场的降温。利率上升,信用不好的贷款者还款压力增大,出现大量违约现象;房地产市场的降温,使贷款者难以将房屋出租或出售,即使出售也不足以偿还贷款本金和利息。从而产生了银行贷款亏损等连锁反应,最终导致了次贷危机的产生。美国次贷危机对对我国商业银行房地产信贷管理敲响了居安思危的警钟。 一、当前中国房地产业概述及存在的问题 今年上半年,中国房地产市场出现了一次由用家主导的成交量上涨。今年前几个月基本上是量涨价不涨,到了年中价格就开始明显上升。 目前中国资金的流动性是前所未有的,在这一轮房价上涨的过程中,流动性驱动的特征非常明显。银行不愿贷款给中小企业、出口企业,却追着央企拼命放贷,使得央企手上拿着比自己需要多的资金。这些资金在经济不景气、需求不旺盛、前景不明朗的时候,投资于实体经济有一定的难度。于是企业把这些钱转了个圈又投回到了投机领域当中。在过去两三个月的地王拍卖中,专家估计有七成有央企踪影。这意味着前一轮大量的银行贷款,有相当一部分钱又转到虚拟经济,到了资产炒作中来。房地产价格上涨过快容易给经济带来泡沫化,一旦泡沫破灭,房价必将大幅缩水,给提供贷款的银行等金融机构造成大量不良资产,严重地甚至会导致银行破产,股市价格下跌,引起金融危机。因此,房价过热,给商业银行带来的风险不容忽视,商业银行房地产信贷管理应将风险防范放在第一位。 二、现阶段我国商业银行住房贷款风险凸显 (一)降低个人住房贷款准入条件易引起违约风险 08年10月22日人民银行宣布扩大贷款利率下浮幅度,调整首付款最低比例为20%。次贷危机的发生主要源于贷款机构放松贷款条件。由于门槛的降低会使银行接受更多抗风险能力较差的低收入居民客户,当房地产价格下跌利率上升时时.借款人的贷款能力减弱,商业银行的还款违约率将会大幅上升,一旦房价下跌到银行处置房产的收益难以抵补信贷资产的损失时,个人住房贷款的风险就会大规模爆发出来,这在美国次贷危机中得到了充分的演绎。 (二)个人住房贷款虚假信息严重造成信用风险 美国的次级债券的次级贷款人的信用有等级之分,即次级信用。现阶段,中国的房地产抵押者没有信用等级之分,我国银行对申请贷款人的单位收入证明、名下有多少财产也很难查证是否属实。 (三)“假按揭”凸显道德风险 “假按揭”也成为银行不良房贷的主要成因。一些开发商为了加快销售回款,制造虚假销售繁荣,在房产尚未出售时,制造虚假交易记录,从银行中骗取个人贷款。 (四)金融产品缺乏,风险集中于银行体系 在美国次贷危机中,资产证券化为美国次贷危机的传递起到推波助澜的作用,但从另一方面看,次级贷款的证券化,有效剥离了商业银行风险,把其转嫁给了证券的购买者,降低了银行业的系统风险。中国房地产抵押贷款的证券化程度较低,其不良信用贷款的风险基本上聚集在银行体系内。在房地产价格进入下降通道之后,这些聚集在商业银行体系的风险就会爆发出来,对中国银行体系的稳定运行会造成严重冲击。 三、商业银行加强房地产信贷风险防范的建议 (一)正确评估个人住房贷款的风险,对高价房实行高比例首付款 个人住房贷款还款期限通常为20—30年,期间中个人资信状况面临着巨大的不确定性。中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度,使贷款者承担了相当大利率风险,这使贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。商业银行应严格保证首付政策的执行,适度提高首付比率;严禁变相放宽个人住房贷款条件。采取严格的贷前信用审核,避免出现虚假按揭的现象 (二)引入保险介入机制 利用保险转移银行风险是许多国家和地区发展商品房抵押贷款的经验,在开展商品房预售按揭贷款过程中,保险机构主要经营两方面业务:1.为按揭房地产办理抵押保险,在抵押房地产遭到意外风险时可提供保险;2.为银行发放抵押贷款办理贷款保险,主要是在借款人无力偿还而至