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房地产开发企业成本与项目成本核算 摘要：本文首先介绍房地产开发企业项目成本构成及其核算过程，然后分析当前房地产开发企业成本核算存在的问题，并就问题给出相应的解决策略。从成本核算对象、成本费用归集、成本控制体系以及成本信息化发展等方面提出具体的问题优化的对策，希望能为房地产开发企业的财务管理人员提供一定的启发和思考。 关键词：房地产开发企业；成本对象设置；项目成本核算 一、房地产开发企业项目成本构成及其核算过程 房地产开发企业的成本计算是依据不同的成本对象将成本费用计入不同的开发成本项目[1]，按照成本与项目开发的关系将其分为开发成本和期间费用两大类。开发成本可细分为土地成本、土地开发成本、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共设施配套费用、开发间接费用等类型，期间费用一般包括财务管理以及营业费用等。房地产开发企业项目成本核算主要分为以下五个步骤：一是各部门为财务人员提供成本核算资料，完成工程任务交接；二是结合企业的成本管理特点确定成本核算对象，并设置相应的成本核算一级科目以及明细科目分类；三是进行成本分配核算，费用分配类别包括工程费用和公共费用两类；四是对企业的所有成本进行汇总统计；五是对成本核算结果进行分析，并以此为依据为企业的管理者提供成本决策依据。 二、房地产开发企业成本核算存在的问题 (一)成本核算对象问题 房地产企业为了吸引更多购房客户，在进行项目开发时倾向于设计多种住宅类型，而且为了能最大程度上扩大企业在售房源，通常以分期分片开发的形式开展项目活动，在一定程度上加大了企业的成本核算难度。再加上当前的企业会计准则中并未对成本核算对象做出详细规定，如车库成本核算、内部配套设施成本核算等均缺乏明确的核算依据。相关的成本核算政策也比较复杂[2]，各房地产开发企业在确定成本对象时标准不统一，对象选取不一致，难以进行纵横比较，非常不利于企业财务人员成本核算活动的开展。 (二)成本费用归集问题 房地产企业的成本费用归集有以下两种情况：第一，对于能够确认企业的成本核算对象的开发成本，将其直接计入该成本对象的明细科目账户，这种开发成本大多属于企业生产过程中产生的直接费用，因此将其纳入产品成本范围；第二，对于无法区分成本核算对象，如果该项开发成本涉及多重产品或多个流程，则将其先计入公共费用，按照过渡性成本项目归集，归集过程要满足一定的成本原则，以便后期进行成本分配。目前最大的问题是在第一种情况下企业内部财务人员对成本对象的界定不清晰，划分标准不一致。而第二种情况下成本归集流程复杂，尤其是在核算间接成本时涉及到项目融资、配套设施等费用类型，而目前企业对这方面的费用尚未找到合适的归集办法，使企业的成本费用归集流程混乱，成本核算水平难以提升。 (三)成本虚增问题 房地产企业成本核算涉及的费用类型较多，核算过程相对复杂，因此可能出现费用计算错误，产生核算偏差。而且随着房产税收政策改革，企业的税缴压力逐渐增大，为了降低其应缴税额，一些企业虚增市政、土建费用[3]，以此降低其利润指标，达到漏税目的，使企业的成本核算形成了错误的目标导向，无法真实地反映企业的成本消耗情况，更无法为企业的管理者提供准确的成本决策信息，成本核算管理对企业的经营指导作用难以得到充分发挥。 (四)尾工预提问题 在房地产开发进入尾声阶段，个别配套设施无法及时完工会对开发项目的整体建成产生影响。但为了满足企业的销售需要，应及时进行成本核算，因此通过设置相应的预提费用科目解决这个问题，将尚未完工的工程项目预算通过预提的方式进行成本核算，在后期工程结束后再按该项工程的实际支出进行项目成本调整。一般来说该部分成本费用占企业总投资的比例较小，因此不会对项目的成本核算产生较大影响。但仍需注意的是，一些项目工程的后续施工存在诸多不确定性因素，如出现项目质量问题、一些成本费用的补交问题等，可能超出企业的预提费用范围，对企业的成本核算产生不良影响。 (五)成本核算信息化问题 目前，大部分房地产开发企业都未专门开发企业的成本核算管理软件系统，内部管理信息化程度不足，在施工设计及营销工作的安排上并未结合企业的实际情况事先设定其成本核算框架，加大了后期成本核算管理的难度。而且企业的成本核算进程相较于工程管理来说存在一定的滞后性，成本的核算结果也未及时录入信息系统，导致成本反馈功能受限[4]，无法较好地指导企业成本控制管理，直接影响了企业成本核算活动的高效开展。另外，各项目管理人员成本信息化技术应用水平不高也是制约企业成本核算效率的一大重要原因，企业管理人员综合素质有待提升。以工程监察岗位为例，这个岗位的人员虽然主要负责工程质量、工程进