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房地产开发企业融资和现金流管理分析 摘要：国民经济的迅猛发展也带动了房地产开发企业的蓬勃发展，它是指以房产和地产为主要经营项目的企业，既属于房地产产品的创造者也是销售者，由于房地产开发企业在土地获取和开发时需要大量的资金，这样才能使整体项目中期逐渐实现平衡，但是在项目后期会因大量现金流入且流入周期较长而使企业造成负债。因此，笔者本文就房地产开发企业融资和现金流管理的优化进行以下分析，希望对相关房地产开发企业能够有所帮助。 关键词：房地产开发；企业融资；现金流管理；优化 一个完整的房地产开发企业经营链可划分为五大环节，主要是土地使用权的获得、融资、构建、销售以及物业管理。而它的盈利模式则分为很多种形式，例如，综合运作型、房产开发型以及金融投资型等。不同的盈利模式也存在差异且对资金需求量也各不相同，但是特性大体上是相同都是前期资金投入周期长且资金需求量大。本文就房地产开发企业融资和现金流管理的优化做出以下分析，以此为房地产开发企业提供有价值的参考依据。 一、房地产开发企业的融资特点及融资渠道 房地产开发企业在融资时一般具备以下几个特点[1]。第一资金需求量较大。因为很多时候企业在项目初期为了获取土地的使用权，势必会需要花费大量的资金来获得使用权，而在项目中期又需要投入大量的人力、物力，临近项目后期资金的回笼速度往往比较缓慢，所以就会产生融资且对融资需求量也日益增长。第二融资还会对市场价值所影响，因为很多房地产商品都隶属于不动产商品，获得收益往往需要等待较长的周期，一定程度上就会促使房地产开发企业在融资时必须要充分考虑不动产市场的价值与价格。第三融资还受国家政策影响。通常情况下国家那些已经出台的政策均会影响房地产开发企业融资，例如，利率的调整。此外，房地产开发企业的融资渠道大致可以分为以下几种。第一种银行贷款。融资优点是贷款要求较低手续简单，缺点是出现坏账的现象比较多。第二种股票融资。优点是可以满足房地产企业对资金的长期需求且融资成本较低。其缺点是容易导致此融资渠道出现不畅通的问题。第三种债券融资。其优点是资金使用周期较长、成本较低且使用方向不受约束。第四种信托。其优点是监管不是很严紧灵活性比较大其缺点是容易加大财务操作风险。第五种海外融资。其优点是融资比较容易且限制条件较少，而缺点则是成本较高容易加大企业外债风险。 二、房地产开发企业的融资现状 社会经济水平的不断提升也带动了房地产开发企业快速发展，然而就当前房地产开发企业的融资现状来看依然存在诸多问题，具体问题主要体现在以下几个方面。首先，经济增长并没有促进企业融资渠道多元化的发展，大部分企业仍然依赖于银行贷款。从表面上来看以银行贷款的金额占比不是很大，但是实际上仍有很多开发商将土地房屋用于获取启动资金而抵押给银行，再者企业自筹资金很大部分也来源于消费者在银行的预缴资金。而从总体来看房地产企业在融资方面对银行的依赖性依然较大，由于当前证券市场仍处于发展阶段，政府房对房地产开发企业运营要求较高且有约束性，从而导致部分该企业呈现上市难的问题，一定程度上就削弱了债券融资以及股票融资的作用[2]。其次，很多时候为了促使房地产开发行业能够快速稳定发展，相关政府部门也纷纷上调了银行贷款和上市的标准，进一步促使很多企业纷纷向海外融资转变，大量的海外融资使得房地产开发企业负债率过高，同时国家相关融资政策方针还不够完善，这些因素都会导致企业融资方式受限，从而对房地产开发行业稳定发展带来一定打击。 三、现金流在房地产开发企业管理中的重要性 (一)可以反映房地产开发企业发展能力和偿债能力。调查数据显示破产或者倒闭较多的企业都是经营状况较好的企业，因为这些企业表面上看利润比较丰厚拥有充足的流动资产，但是实际上这些企业的现金支付能力往往很差，很多时候会出现无力偿还到期债务而引发破产的情况[3]。其中存货周转率是企业发展中的重要组成部分，是衡量企业现金流量的重要指标之一，而房地产开发企业的存货周转率主要由土地价款和开发成本所组成的，倘若存货周转速度变慢就说明企业的资金循环速度变慢，反之则说明企业的资金循环速度很快。通常情况下现金流是反映房地产开发企业发展能力和偿债能力的重要内容，从存货到可销售房屋的这段时间越短说明现金流动越快。此外，一个企业可持续发展能力越强说明自身的现金流越稳定，且偿债能力相应的也十分强大。其中预收账款是监控现金流量的重要指标之一，就国家已经出台的《新企业会计准则》文件指出要想提升企业发展能力和偿债能力必须对现金流进行控制，从而为自身创造最大化的经济效益。(二)可以反映房地产开发企业收益质量。现金流一定程度上还可以反映房地产开发企业收益质量。首先，收益质量代表着企业实际经济收益和业绩，是企业当前经